【地產專欄】張欣民：房價跌夠了嗎？4大面向告訴你

很快的2017年已經過了一大半，也就是說房市又跌了半年，最近有些準購屋人都在問，下半年會止跌嗎？顯示市場上遞延性的買盤還不少，關鍵點是這類買盤都在等房價跌到他們認定的買點才會進場，問題是房價跌夠了嗎？答案恐怕是否定的……

圖說：房市尚未低落，餘屋賣壓仍然很沉重。張欣民提供

最近適逢上市櫃公司開股東會的旺季，很多建築業的大老闆在眾人的追問下，不得不出來對下半年或未來房市景氣表態，然而，仔細推敲，多數還是各說各話，講官話的多過於講真話，畢竟人在江湖身不由己，何況業者對產業也沒有悲觀的權利。

這些建築界的大老闆講真話的雖是少數，但確實是比較符合真實市況，其中有位說真話的老闆就說：「房市談落底還早」！這也意味著國內房價還沒跌夠！ 為什麼還沒跌夠呢？主要是有以下幾個面向的觀察：

1. 餘屋賣壓仍不容小覷

就住宅建照戶數及使照戶數的落差比較發現，今、明2年都有12~13萬戶的新完工成屋會釋出市場，這些餘屋因在市場反轉階段釋出，對於市場的破壞效應特別大，不論是買方或是建築業者都將面臨很大的賣壓，特別是近年推案量大的一些重劃區，這類賣壓更不容小覷。

2. 業界讓利還未到無利階段

今年房市當中還是持續傳出讓利熱銷的建案，但沒讓利則滯銷。所謂讓利，意味著業者還是有利潤有錢賺，只是少賺罷了！但市場要真正落底，房價要跌夠，必須是業者面對著詭譎的市場要無利賣屋，甚至是賠錢賣屋，市場才會真正落底，但目前看來時間還未到。

3. 法拍屋數量逐漸增加中

法拍屋是市場的景氣落後指標，景氣要到最壞的狀態，法拍屋才會出現爆量的情形。今年法拍屋的數量有增加的趨勢，甚至連高端的豪宅市場都有物件淪為法拍屋，這顯示市場確實往落底的路途上走，只是最大數量的自住基本盤還未鬆動，因為房貸利率還未上調，不論是投資或是自住買家都還可以撐住，一旦這一波景氣多頭「墊腳尖」購屋的自住最大基本盤鬆動，並紛紛淪為法拍屋，才是房市真正落底之時。

4. 國內利率該上調還未調

上述法拍屋跟房貸利率的連動性是存在的，國內利率上調只是時間問題，因為美國聯準會已經升息3次了，今年底之前至少還有1次，我國央行至今還按兵不動，一般相信央行再撐也撐不久了，快者今年底，慢者明年初，央行就會有升息的動作，此為這波勉強或因低利才有能力購屋者，都是有殼變無殼的關鍵壓力因素！

總歸一句，國內房價至今還沒跌夠，想要購屋者，或是自備款還很緊的計劃購屋者，還可再多看看，購屋不必急於一時！