基本面佳 陸2021房市看漲

文/劉佩真
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近期大陸房市各項指標與價量表現仍是反映基本面頗佳的態勢,如2020年1至11月大陸全國百城新建住宅價格累計上漲3.19%,長三角城市群新房價格累計上漲4.96%;另外2020年國房景氣指數於2月來到低點97.44之後,則逐月走高至10月的100.50;甚至2020年商品房銷售額年增率在歷經2至7月連續6個月呈現負數之後,10月已走高至5.80%。

同時,大陸的商品房銷售面積更是在2020年10月終結先前10個月下滑的走勢,而呈現持平;其中,各線城市來說,一、二線城市的住宅市場長期保持穩定,是商品房銷售上升的主要原因,而部分三、四線城市位於核心城市群,雖然有調控政策影響,但是居民購買力強,需求仍顯穩健。

去年末推案增 維持銷售

值得一提的是,在銷售目標和3條紅線雙重壓力下,大陸房地產開發經營企業2020年年末持續加大推案和行銷力道,顯然供給提升維持銷售韌性,故2020年1至11月對岸房地產開發經營廠商的百強累計銷售金額年增率進一步提升至10.2%。

上述數據結果皆顯示近期經營環境的客觀條件依舊有利於大陸房市,包括新冠肺炎疫情控制相較於歐美及東南亞地區為佳,顯然疫情對於大陸的影響逐步淡化;且對岸經濟成長率在擺脫首季衰退的谷底後,去年第二季開始向上翻揚,下半年增長動能更為顯著,同時市場資金仍相當充沛,以及房貸利率亦仍處於相對低檔,房地產更是對岸民眾投資避險的重要工具之一等。

官方後續政策 動態調整

而後續則須留意大陸官方對於房市政策的動態調整,「房住不炒」的調控總基調仍是核心點,但為防範房地產金融風險和「穩地價、穩房價、穩預期」的需要,官方將研究房地產貸款集中度、居民債務收入比、房地產貸款風險權重等政策工具,進一步完善促進房地產市場健康發展的長效機制;而地方政府則是將陸續視房市的變化而祭出相關政策來進行短期調控,避免房市再度進入失控的狀態。

以官方的房市政策而論,將以行政調控、銷售監管、金融緊縮等層面為主,例如在行政調控方面,國家多機構將持續發布相關文件,不斷強調房子是「用來住的而不是用來炒」的定位,以保持房地產市場的穩健運行;在銷售監管方面,多城市推出相關政策加大對房企預售階段的管控,同時嚴格審查購房人資格,慎防在房地產銷售過程中出現投機行為,如西安限貸加碼,調整二套首付比例,按照首套住房面積對二套首付比例實行差別化調整。

而金融緊縮部分,則推出如先前所祭出的「345」融資新規,即3條紅線、4類房企、5%的負債增幅間隔,控制過度利用槓桿、吸金能力強的房企;或是昆明發文加強商品房預售資金監管,預售資金需按照政府指導、銀行監管、專戶專款原則,實行分階段、按比例、動態監管及預售總額30%的重點監管。

整體來說,未來大陸政府仍將以各項措施來刺激境內大循環,充分釋放內需市場的潛力,為雙循環新格局的形成奠定堅實基礎,因而國際預測機構多預測2021年大陸經濟成長率將介於6.9%至8.2%的區間,顯然2021年經濟的基本面將為房地產市場形成支撐效果;況且,房地產仍是當前大陸財政和投資的重要支撐工具,官方政策將會處於當前「房住不炒、因城施策」的框架下,但方向和力道則會隨機調整,因而預計整體房市景氣將會小幅成長。

精細化管控 利大型建商

預料此環境下,將考驗建商精細化管控能力,畢竟粗放式發展的時代將成過往,建商精細化管控將愈發重要;預計龍頭公司在土地儲備、銷售、經營管控、資金等方面皆將具備優勢,同時其他包括具備更穩健的財務槓桿、無息槓桿、多元化資產的企業也更具備競爭力。

事實上,大陸房地產業者可分為超級陣營(1000億元人民幣以上)、第一陣營(500至1000億元人民幣)、第二陣營(200至500億元人民幣)、第三陣營(100至200億元人民幣)、第四陣營(50至100億元人民幣)等,則預計前三種陣營的銷售額增幅未來將相對較高,顯然規模較大的房地產企業競爭優勢依舊較為顯著。

作者簡介 劉佩真

現職為台灣經濟研究院產經資料庫研究員暨產業顧問,主要從事兩岸不動產業、兩岸半導體業(晶圓代工、記憶體、IC設計、IC封測等)、台灣半導體通路業的分析,更獲得台灣亞太產業分析專業協進會(APIAA)──「產業顧問」、「資深產業分析師」、「產業分析師」專業的認證許可;同時也擔任台北市政府促參推動委員會委員、台北市政府三創生活園區營運績效評估委員會委員、台灣亞太產業分析專業協進會(APIAA)理事等職務。