售屋後如何報稅？房地合一稅新舊制有差異！

作者 : 潔西卡．周

何教授的售屋報稅煩惱

友人何教授在民國100年買入一間新北市汐止的房子，111年成功賣出，售價2,500萬，今年五月綜所稅申報時，聽說售屋所得需要併入綜合所得總額核課所得稅，但如何申報卻一頭霧水？又很擔心是不是要多繳很多稅？他聽同事說現在政府開始實施房地合一稅，因此何教授特地詢問筆者，到底他是要申報房地合一稅還是綜合所得稅呢?

【解答】

如何判定何教授該繳房地合一稅還是綜所稅

「房地合一稅」在105年1月1日上路，以購買取得來說，會依照「取得不動產的時間」分為「舊制」(也就是非屬房地合一課稅範圍)及「新制」(也就是屬於房地合一課稅範圍)，若是105年1月1日前購屋取得的不動產屬於「舊制」，反之則屬於「新制」核課範圍，而舊制最大特色之一，就是「出售土地免納所得稅，只有出售房屋的所得需要併入綜合所得總額課稅」。

依據所得稅第四條及第十四條之四條規定，凡105年1月1日(含)後取得的不動產，在此時間點後售出要在交易完成的一個月內做申報房地合一稅，而不是等到隔年5年才進行申報；若是在104年12月31日前取得的房子，不屬「房地合一稅」課徵範圍，就要將「出售房屋的所得(土地免納所得稅)」併到售出年度之次年的五月申報綜所稅。

以何教授出售的不動產來看，他的房屋取得時間點為100年，雖然售屋時間點為111年，依然屬於舊制的課徵範圍，因此何教授應該於2023年5月申報「綜合所得稅的房屋財產交易所得」。

如何申報何教授售屋的財產交易所得

個人出售房屋，有「核實認定」跟「使用稽徵機關頒布的房屋利潤率」計算所得額的兩種方式，若已提供實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第14條第1項第7類相關規定核實認定。

若何教授無法提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者，因何教授售屋的總金額並非列入豪宅課徵標準(新北市為房地總成交金額6,000萬以上)，申報所得可用「房屋評定現值」乘上稽徵機關頒布的房屋利潤率當作所得。

何教授出售不動產時的房屋評定現值為120萬，乘上稽徵機關公布汐止地區的利潤率36%來算，他會增加432,000的所得(1,200,000*36%=432,000)，併入何教授的綜合所得總額課稅，並依當年度申報綜所稅稅率核課所得稅。