墾丁4甲半爛尾農場「毛胚屋+荒草」法拍底價11億 專家也驚呆

法拍通常會以市價6~8折求售,屏東縣最近卻有一筆天價物件,位於大潭段佔地大約4甲半的「墾丁龍潭休閒農場」農地以及爛尾樓,今(21日)以總價超過11億元拍賣,因價格遠高於市場行情,格外引人矚目;專家認為,南灣路是通往後壁湖等觀光景點的要道,挾帶觀光產業的經濟價值,向來是民宿或農場業者搶進的重點,但以二拍底價等同市區行情翻倍,估計二拍還是可能流標收場。

土地與建物打包拍賣 天價令人咋舌

恆春鎮往墾丁南灣的南灣路(大潭段),附近一處大約9013坪的農地出現在法拍市場,根據法院筆錄,現況涵蓋30筆土地與6棟建物,今日以總價11億1218萬元進行第二拍,屬於拍賣抵押物強制執行事件,債務人為「墾丁龍潭休閒農場」,物件曾於去年9月第一拍、底價13億9023萬元,但最終流標收場。

透過現場照片顯示,6棟建物的外圍架設鷹架,目前處於停工狀態,根據法院筆錄介紹,大部分土地為雜草閒置狀態,部分設置化糞池,部分種植景觀樹以及火龍果等作物,建物及化糞池目前停工,部分建物有屋頂但沒有牆壁,現況宛如一片廢墟。

有巢氏房屋恆春省北加盟店的業務施先生表示,南灣路屬於恆春的重要道路,更是通往後壁湖等觀光景點的要道,向來是民宿或農場業者卡位的一級戰區,反觀本次拍賣的土地位鄰近台26線,交通便捷更是觀光客中繼休憩的好據點,9千多坪的土地更是近年罕見釋出,整合後從事休閒農場或者包棟民宿,帶來的觀光財會非常可觀,估計這是法拍估價飆高的主要原因,但也是因為底價過高甚至超過市區行情一倍,估計二拍還是可能流標。

6棟建物的外圍架設鷹架,目前處於停工狀態,大部分土地為雜草閒置狀態,部分設置化糞池,部分種植景觀樹以及火龍果等作物。(圖/翻攝Google map)
6棟建物的外圍架設鷹架,目前處於停工狀態,大部分土地為雜草閒置狀態,部分設置化糞池,部分種植景觀樹以及火龍果等作物。(圖/翻攝Google map)

底價偏離市場行情 二拍脫標有難度

施先生分析,恆春南灣一帶的土地價格,目前每坪均價50萬元上下,早期隨著國旅發達讓墾丁大賺觀光財,當時更有土地單價來到8字頭,不過近年受到疫情、經濟景氣翻轉等影響,造成當地觀光人潮衰退,連帶讓土地價格回落到5字頭,但整體仍是民宿或農場業者夢寐以求的區塊,若以「墾丁龍潭休閒農場」這筆土地來看,如果不是拍賣價格過高,加上還有爛尾樓必須處理,否則還是很有經濟價值。

根據第一順位債權人的恆春鎮農會相關承辦人說法,本次二拍底價逾11億元「明顯偏離市場行情」,認為可能是估價單位將土地當作稀有釋出,所以才會開出天價,還提到希望拍賣順利「但不是很看好結果」,坦言對二拍脫標沒有十足把握。

針對「墾丁龍潭休閒農場」的經營過程,恆春鎮農會以業者隱私為由婉拒透露,不過另有當地住戶透露,經營農場的董姓債務人與農會有超過6000萬元的資金往來,原本打將「墾丁龍潭休閒農場」規劃成連棟民宿,最後資金周轉不靈才淪為拍賣,屬於當地小有名氣的爛尾樓。

本次拍賣的土地位鄰近台26線,交通便捷更是觀光客中繼休憩的好據點,9千多坪的土地更是近年罕見釋出。(圖/翻攝Google map)
本次拍賣的土地位鄰近台26線,交通便捷更是觀光客中繼休憩的好據點,9千多坪的土地更是近年罕見釋出。(圖/翻攝Google map)

(封面圖/翻攝Google map)

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