多簽一張400萬折讓單以為賺到 竟吃上罰單還被移送檢調

李蕙璇
·3 分鐘 (閱讀時間)
買房過程中,簽名任何文件,務必多了解相關法律注意事項。(圖/報系資料照)
買房過程中,簽名任何文件,務必多了解相關法律注意事項。(圖/報系資料照)

實價登錄制度上路之後,已經成為民眾購屋時之重要參考,但實價登錄制度有時也會成為有心人作價灌水,拉高成交行情的工具。內政部地政司特別指出,這樣的行為已經涉及違規違法,呼籲民眾千萬要特別注意。

【案例事實】

李先生看中住家附近一棟建商新推的大樓,他買了其中一間40坪的房子,價格也講好每坪60萬,總價一共是2400萬。簽約前,建商經理突然跟他說,希望李先生能配合用每坪70萬來簽約,也就是每坪比原來的多10萬,但會同時簽一張400萬元的折讓單給李先生。也就是說,李先生最後仍然只要付2400萬元就可以了。

建商經理告訴李先生,如果他願意配合,公司可以免費送他價值100萬的進口廚房衛浴設備,李先生一聽,不用多付錢,又可以得到免費的高級設備,難得有這麼好康的事情,於是就答應了。

沒想到半年後,國稅局通知他該次交易涉嫌申報價格不實,因此要處以罰鍰,而且該行為已經涉及《刑法》第214條使公務員登載不實文書罪,因此將移送檢調偵辦。

劉韋德律師。(圖/張文玠攝影)
劉韋德律師。(圖/張文玠攝影)

【法律解析】

熟稔不動產法令專家劉韋德律師表示,依《不動產經紀業管理條例》24-1的規定,起造人或建築業委託不動產經紀業代銷之預售屋,應由經營代銷業務之經紀業於委託代銷契約屆滿或終止30日內辦理申報;但若建商或地主沒有委託代銷,而是自行銷售之預售屋,則是等到房屋蓋好實際銷售時,才要用一般買賣案件方式辦理申報登錄。

實務上,有建商希望利用實價登錄制度,以不實的價格拉升成交行情,因此會在與消費者談定價格之後,希望消費者配合以更高的成交價格簽約,但同時間卻另外再以各種名義將虛漲的價額簽立折讓單,因此消費者最後所付的價金並未增加,所以有些消費者就會因為貪圖建商提供的各種「誘因」而答應配合。

劉韋德律師指出,雖然折讓單是另外簽立,但實際上折讓單是屬於對於原買賣契約之修正,仍然是屬於雙方買賣契約之一部,因此買賣雙方在申報實價登錄時,應該要依據實際折價後之金額核實申報才是正確作法,如果已經有折讓事實,但僅以折讓前之較高價格申報,很可能就會被認定為申報價格不實。

而被依《平均地權條例》第47條第2項、第81條之2第2項規定,處以三萬元至十五萬元之罰鍰(內政部104年06月29日台內地字第1040420844號函釋參照)。

劉韋德律師進一步說明,這種合謀灌水拉高成交行情的做法,若是沒有合理基礎的折讓,純粹只是為了作高價格,還可能會另涉及《刑法》第214條使公務員登載不實文書罪的刑事責任,因此消費者切勿貪圖小利隨便配合,以免因小失大。

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