大新竹合併還沒在討論房價先漲一波 6字頭開價讓竹科新貴也觀望

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新竹縣竹北市登上全台建商熱門購地第五名,是唯一非六都入榜的行政區。(攝影/趙世勳)

今年疫情高峰過後,各地房市需求快速回籠,其中新竹縣市又因區內人口成長、供給有限等因素,房價持續漲勢凶猛,目前知名的一線品牌建商在竹北推的預售新案普遍站穩6字頭,竹北重劃區內屋齡5年以下的中古屋也急起直追,屋主也強勢開價坐4望5。

竹北重劃區漲幅更明顯,10年房價漲幅超過5成

新竹縣市近年來持續吸引大量外縣市人口移入,截至今年9月底,新竹縣市人口合計已突破102萬大關,比10年前的人口增加8.2%,尤其竹北市人口在10年間也從15餘萬人增加到20.5萬人,增幅為34%。

在人口成長的情況下,也推升住宅需求,但竹北的住宅供給量並沒有隨人口成長增加,造成供不應求,加上該區房市也經常被投資客鎖定,成為竹北近年房價拉抬的關鍵原因。

根據內政部發布的買賣契約價格資料,新竹縣市在今年房價都已經站穩2字頭,其中新竹市今年第一季來到21.6萬元,比十年前的16萬漲了34.4%;新竹縣也從14.2萬元漲到20.8萬元,增幅達46%,其中竹北市更從每坪16.3萬元漲到24萬元,增幅47.4%,逼近5成。

但台灣房屋竹北文化直營店店長陳熒竺認為,若以竹北境內的重劃區漲幅來看,像是高鐵特區、台科大重劃區、縣治一期至三期等,近10年房價漲幅肯定是超過5成,目前新建案預售屋行情大致已落在每坪43~53萬區間,相較於疫情之前已經落差近2成,甚至區內的中古屋也開始追上新屋價。

「因為目前重劃區內中古屋所釋放出來的量,供給很少,但需求卻是很大,加上中古屋的買盤又是剛性需求,目前5年內的中古屋價格幾乎相差預售屋價格不遠,甚至若加上裝潢,也有機會超過預售屋價格。」陳熒竺指出,目前是賣方市場,屋主姿態偏高,議價空間並不高。

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竹北登上建商熱門購地第5名,非六都唯一登榜的行政區

科技新貴群聚加上需求人數穩定成長,建商自然搶地也不手軟。

根據永慶房產集團統計,今年前3季上市櫃建商在全台購地,面積前10名的行政區,其中,台中市烏日區、西屯區攻上第1、2名,桃園市中壢市、台南市安南區緊追在後,至於第5名則由非六都者、新竹縣竹北市奪下。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出,根據科技部7月統計,光是竹科新竹園區、新竹生醫園區一年內新增就業人數就達6799人,另外還有台元科技園區以及正打造中的AI智慧園區,該區除了有交通優勢之外,今年底也將迎來大遠百開幕,新建的嘉豐國小、勝利國中也預計明年開始招生,未來新竹縣總圖書館也會坐落於此,在剛性需求與利多題材支撐下,房價易漲難跌。

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竹北高鐵特區新案低調,6字頭房價科技新貴也觀望

至於近期新竹縣市合併升格議題打得火熱,對於當地房價是否產生什麼變化?當地房仲認為,房價近期上漲基本上與合併升格議題無關,「大部分也都認為,合併升格這件事情距離真的成形還有一大段距離。」

住商不動產關埔店店長曾文慶反倒指出,最近客戶大多相當關注通膨議題,認為把錢放在不動產相對保值,其他則是剛性需求,擔心「現在不買未來更貴」所以選擇進場,「現在竹北一級建商像是坤山建設、椰林建設所推的新建案推6字頭,好像大家不覺得很離譜。」

一名新竹房產業者則表示,像是竹北高鐵特區新建案的開案消息近期都很低調,普遍先放出風聲、把價格丟出來測試一下市場水溫,造成開價資訊相當混亂,也很神秘,有的建案甚至「還要繳入場費之後才能買。」也成為當地特殊的房市情況,但即便如此,今年8、9月的時候,還是有建案光是在潛銷階段就完銷,相當不可思議。

不過,曾文慶從周遭來自科技業的客戶觀察,「建商推案的時候感覺上滿熱銷的,但是從周遭客戶的反應來看,普遍都認為6字頭的價格太高,並不會刻意去追高,甚至跟代書聊天,他們也認為最近房價漲這麼高,簽約量變少了。」換句話說,隨著房價高漲,就連科技業也受不了,開始趨於觀望。

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