大齡商辦交易急降近4成！專家：價格僵固、關稅未明成主因

國內AI科技產業發展強勢，推升出口表現亮眼，主要預測機構普遍都看好今年的整體經濟表現，然而，這股產業成長動能，未同步反映在辦公市場中。根據已揭露的實價登錄資料顯示，今年上半年台北市辦公市場交易量較去年同期減幅約24%，其中市區商圈辦公大樓交易節奏放緩，是造成市場交易收縮的主要因素。

信義全球資產公司統計實際登錄資料，2025年上半年北市辦公市場交易量為229億元，相比去年同期302億元、減幅約24%。進一步觀察今年辦公市場成交屋齡，購置10年內新屋或預售案成交量為98億元，較去年同期減幅16%；屋齡10年至20年成交量為65億元、較去年同期減幅18%；20年以上辦公室成交量為66億元，較去年同期106億元銳減38%，顯示大齡商辦買盤交易降溫最為顯著。

信義全球資產公司總經理林三智表示，台北市區指標商圈辦公大樓屋齡通常都在30年以上，而中山、大同、中正、大安、松山等為發展較早的核心區域，不乏有40年甚至50年的老牌辦公大樓，這些大齡商辦由於成熟商圈機能、完善交通建設與地段優勢，加上未來改建效益加持，成為近幾年商用市場中的熱門交易產品。然而，交易動能今年出現退燒，主要受到市場三大因素影響。

其一，蛋黃區辦公產品持有屋主對售價抱持強烈信心，價格僵固、降價幅度有限；而目前辦公市場以有營運需求的企業為大宗，這群自用型買方對價格更為敏感，追價意願偏低，買賣雙方價格認知出現落差，洽談期程拉長，讓辦公市場陷入較為僵持的市況。

其二，今年陸續有多棟新辦公大樓完工釋出，提高買方選擇性。市區大樓價格長期居高，部分買方評估資本支出、營運規劃、辦公大樓品質、ESG節能需求等，將購置目光望向蛋黃區外圍如內湖、南港、士林、北投等商圈，或是為了追求更高的性價比，移往新北市新莊、中和、新店等新興辦公聚落，這都進一步削弱台北市區辦公大樓的競爭力、減緩交易動能。

其三，在總體經濟面，今年國際局勢仍充滿不確定性，特別是美國對等關稅政策調整方向未明，讓部分企業對資金運用更為謹慎，對購置商用不動產抱持較為觀望的態度，甚至遞延原先的資本支出規劃。

林三智強調，今年辦公市場交易收縮，並非需求疲弱所致，市場對辦公產品自用與置產需求仍在，只是交易決策期拉長，買賣雙方需要更多的時間進行價格協商與磨合，市區精華大樓具備資產稀缺性，長期持有資產保值及抗通膨性佳，仍有買方持續進行物件評估與洽談，若屋主仍堅守高價，容易錯失買方及成交時機，建議屋主可適度調整價格策略、保留彈性，買賣雙方可更容易在合理價格區間達成共識。

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