央行再出重手加碼打房今生效!房市專家這樣看

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(陳昱均/綜合報導)今年7月份時,房地合一2.0以及實價登錄2.0等兩大新制已正式上路,不過央行似乎還沒打算停手打炒房,因此繼去年12月8日與今年3月19日後,於昨天(23日)的第三季理監事會議後,第三度祭出「打炒房」第三波信用管制,宣布六都與新竹持有第二屋者,不得申請寬限期,且自今天(24日)就正式生效,讓不少持有多屋、槓桿操作過大的非自住投資客們措手不及,房市專家對此則指出,這可能影響原先預計先買再賣的換屋族的財務規劃,現在只能先改變策略先賣再買,否則就會承擔較重的經濟壓力。

圖/央行再出重手加碼打房,宣布六都與新竹持有第二屋者,不得申請寬限期,且自今天(24日)就正式生效。中信房屋提供

央行本次祭出限縮政策,旨在抑制炒房族藉由寬限期投機的行為,因此本次擴大選擇性信用管制自即日起實施,其中關於自然人購屋貸款的相關規定也趨於嚴格。原限制普通一般第3戶的購屋貸款才適用無寬限期及5.5成的限貸規定現在更收緊,凡是在六都及新竹縣市第2戶購屋貸款也將無法享有寬限期、貸款成數則無另外限制,而中信房屋研展室副理張漢超認為,央行這次出手,已擴大觸及一般交易市場,對於一般換屋民眾可能將造成影響。

張漢超指出,換屋族經常有先買後賣的狀況,為的是希望換屋時能順利銜接、不用另覓短住居所,因此在先買入新屋而原屋尚未出售的這段時期,將發生同時持有2戶房屋的狀況;進一步來看,若原屋還有房貸,且購入新屋無寬限期可作為周轉緩衝運用,那麼換屋族就得同時背負兩份房貸,資金壓力之沉重,恐怕將迫使換屋族取消換屋計畫,或者繼續居住於舊宅之中,但對於因工作或其他非自願性搬遷的族群來說,如此的狀況,更是難以應對。

以房貸利率1.31%、貸款金額100萬來比較20年房貸有無寬限期的差別,無寬限期時的房貸每月固定繳付約4,739元,但若使用3年寬限期,寬限期間每月只要繳付1,092元;若以短期換屋的狀況來看,一般頂多只需寬限期1到2年就很夠用,動用寬限期,將可大幅降低換屋族的資金壓力,因此張漢超認為,央行政策考量雖有其道理,不過若干擾了一般民眾正常資產運用,那麼政策就有必要研擬因應的配套措施,否則可能保全了金融機構的授信風險,但卻損失了民眾既有的居住權益。

表/每100萬元房貸試算。中信房屋研展室彙整提供

而台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐也指出,央行降低閑置土地的貸款為五成,主要也是希望避免建商業者長期囤地、養地,加速開發進度,這次祭出的第二屋取消寬限期,明顯是針對投資客而來,降低槓桿操作的空間,也抑制短期買賣交易,讓市場回歸自住需求,「不過連帶影響到換屋族短期內的資金操作,尤其原本預計先買再賣的換屋族,在同時兩邊都要繳房貸的情況之下,就會有較重的財務壓力,所以資金不足者,就必須改變策略,先賣再買」。

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