央行升息半碼、存準率調高1碼!利率今年連3升 千萬房貸每年多付快3萬 「非首購利率將逾2%」

美國聯準會(Fed)台北時間週四(9/22)凌晨公布利率決策結果,決議升息三碼(0.75個百分點),而台灣央行理監事聯席會議下午全體理事一致同意,跟進調升政策利率半碼,重貼現率來到1.625%,這是啟動升息循環以來第三度升息,未來無論房貸、信貸等利息支出都將增加。

目前根據五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做放款金額與利率統計表顯示,7月新承做房貸放款利率已升至1.7%,這次升息後就達1.83%以上,而上次利率超過1.85%是在2016年的1月,若非首購族,房貸利率更將突破2%大關。

以1000萬元房貸、20年本息平均攤還來算,在今年連3次升息後,房貸支出比起未升息前,每年就要增加約3萬元的支出。

央行理事會同意調升政策利率0.125個百分點及新台幣存款準備率0.25個百分點。

央行表示,綜合國內外經濟金融情勢,考量近期國際大宗商品價格下跌,本年下半年國內通膨率可望緩步回降,惟全年仍高於2%,明年將回降至2%以下;此外,預期本年下半年及明年全球經濟走緩且下行風險升高,明年國內經濟成長力道將趨緩。本行理事會認為賡續調升本行政策利率,並搭配調升存款準備率,有助抑制國內通膨預期心理,達成維持物價穩定,並協助整體經濟金融穩健發展之政策目標。

本行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升0.125個百分點,分別由年息1.5%、1.875%及3.75%調整為1.625%、2%及3.875%,自本年9月23日起實施。

另外,央行本次同步調升新台幣活期性及定期性存款準備率各0.25個百分點,自本年10月1日起實施。

央行今升息半碼 房貸族年增七千利息支出

根據央行所公布的「五大銀行新承做放款金額與利率統計表」顯示,今年七月五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做購屋貸款的放款金額為558.93億元、平均利率為1.7%。

若以此做為計算基礎,假設民眾有1,000萬元房貸、20年本息平均攤還時,若升息半碼(0.125個百分點),房貸利率由1.7%調升至1.83%,每月房貸的還款負擔將從49,180元增加至49,764元,相當於增加584元,相當於每年增加7008元的支出。

千萬房貸支出試算

項目

貸款年限

20年

30年

每月應還本利和

利率1.7%

49,180

35,480

利率1.83%

49,764

36,093

每月差額

584

613

總繳利息

1.7%

1,803,167

2,772,732

1.83%

1,943,283

2,993,466

差額

140,116

220,734

▲假設民眾有1,000萬元房貸、採20年本息平均攤還,此次升息半碼(0.125個百分點),房貸利率由1.7%調升至1.83%,每月房貸的還款負擔將從49,180元增加至49,764元,相當於增加584元,相當於每年增加7008元的支出。(註:房貸利率只取到小數第二位,因此利率以1.83%計算。表格/黃健誠製)

台灣央行確定升息後,房貸族未來壓力加重,根據聯徵中心近期公布各縣市第二季房貸狀況,具指標性的六都與新竹縣市,觀察其核貸成數與平均貸款利率與第一季大不相同。

升息循環影響 未來銀行核貸成數恐更保守

以季表現來看,核貸成數除北市與新竹縣季減少,其餘均增加,其中台南季增0.4個百分點為最多;年表現上,核貸成數以台中增加1.07個百分點為最多,新竹縣市呈現雙減,利率表現上全面增加,以新竹市增加0.28個百分點最多。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示,央行3月升息一碼衝擊市場買氣,而6月則是升息半碼,從這次資料來看,利率普遍增加0.2個百分點以上,但成數各有消長,接下來隨著央行持續緊縮銀根,接下來成數更保守,對買氣影響也更大。

徐佳馨指出,綜觀六都與新竹縣市表現,在利率上毫無懸念出現全面上揚,北市在利率上依舊低於其他行政區,其中值得注意的是台中、高雄與新竹市均突破1.7%大關,顯見銀行端在資金成本增加的壓力下,不得不出手調整,想要獲得1.5%以下優惠利率,並不容易。

另外,在核貸成數上,北市與新竹縣較上季減少,其中北市成數為各都最低,推估為建案少,多為個別貸款,整批貸款不多,加上房價高,銀行放款相對保守所致。同時,台中比去年增加1.07個百分點,台南比上季多出0.4個百分點,推估為新案屋況好,加上話題未退燒,同時又有整批房貸支撐所致。

購屋自備大增 買房應審慎因應

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出,升息來勢洶洶,短期內也很難停歇,加上銀行從第二季開始緊縮銀根,雪上加霜的是還有揮之不去的通膨壓力,勢必壓縮購屋人的購屋能力,整體而言,此時出手更應該注意自己的財務狀況,避免買房因為資金調度不佳,出現缺口所產生的違約風險。

另外,對於貸款繳息的民眾而言,仍須面臨荷包失血的陣痛期,預算較緊的購屋族,若想維持月繳金額,可以考慮向銀行協商,申請拉長還款期數,以時間換取資金空間,也可達到無痛減壓的目的,不過修改合約通常須給付手續費,所以民眾申請展延年期之前,應審視相關費用評估是否划算。

第一建經研究中心副理張菱育指出,目前各家行庫對貸款展期的規範各有不同,但多半以30年為上限,且通常需重新提供財力證明,由銀行評估是否符合延展條件,並須給付手續費;此外,行庫的房貸年期與申貸者的年齡連動,因此年紀偏高的消費者,申請展延年期的機會也較低。倘若不符合延長年期的條件,民眾還可以選擇「延長寬限期」,將「還利不還本」的寬限期,從原本的3年延長到最多7年,以此來緩和升息的負擔。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴指出,這次央行僅半碼,也未祭出第五波信用管制手段,主要評估台灣的通膨情勢相對平緩,且下半年房市降溫,所以即使進入升息循環,央行的調整步調仍不躁進,使利率調升對房市的干擾趨於溫和。


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