央行準備爆頭炒地 餘屋躺著也中槍?

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央行抑制房地產再出招,昨日(13)重拳揮向養地建商,訂定「打炒地」措施與查核重點。專家除普遍認為將使中小型建商更難生存,並降低建商囤地的能耐,還認為下一步可能從建商餘屋下手,壓垮財務不佳的大建商;不過也有專家認為,若政府持續大量標售公有土地、帶動地價創新高,炒地火苗恐永遠不熄,淪為「草打地」。

央行昨日指出,為了避免金融機構資金流供囤地、養地,明定18個月以內未動工,銀行就必須按比例收回貸款及提高利息,被視為抑制炒作、囤積土地的策略。住商不動產企研室經理徐佳馨認為,之前其實已限縮只剩下4成土地貸款,這次再透過限期開工迫使建商卯起來動工,或許可讓財務較差的業者降低囤地的能耐,但不表示有能耐的業者不會繼續以其他方式取得資金砸錢養地。

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在目前缺工缺料的環境下,徐佳馨表示,若建商真如央行預期卯起來蓋,的確有機會造成區域賣壓。至於能否降價,從不動產價格四大構面:土地、營造、稅費、利潤來看,在前三大成本都往上走之下,價格就是鐵板一塊。惟可預期未來中小型建商應該更難生存。

天時地利不動產總經理張欣民則判斷,這是央行的口袋戰術,下個步驟很有可能還是會劍指建商,改從建商手頭餘屋下手,因此手上待售餘屋多的建商「要小心了」,「餘屋越放壓力是會越來越沉重」,若央行再次縮緊口袋,可能之一便是縮減餘屋貸款成數,最強手段甚至是完全取消建商餘屋貸款;可能之二則是以餘屋之屋齡實施差別利率。

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若然如此,張欣民提醒,影響的不會只是小中型建商,長期財務狀況不佳的大建商,「先被壓垮的駱駝是哪一隻,還很難說」。

不過吉家網不動產董事長李同榮指出,央行打炒地措施雖值得肯定,但目前炒地的火苗來源,來自政府大量標售公有土地,使地價屢創新高,成為市場追漲指標,若此火源不熄,加上金融機構若執行不力,恐終將淪為「草打地」。

如何避免使公有土地標售淪為炒地元凶?李同榮建議,除可將公有土地用來大力推動社宅,一舉解決社宅用地不足的困境外,在房市漲勢強勁階段,應暫緩公有土地標售,以免推波助瀾。

此外,李同榮說明,也要嚴格把關公有土地標售之限期開發,嚴謹審查核貸條件及進度的追蹤;甚至考慮暫時將公有土地只租不售,一方面抑制房價持續上漲,一方面提高都會租賃市場供給,疏解租金不斷上漲現象。

(封面照/東森新聞張琬聆攝)

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