央行第七波房市管制出手,再次「升準不升息」收回熱錢!楊金龍說了什麼?管制內容、何時開始一次看

央行週四(9/19)召開理監事會,理事會一致同意維持政策利率不變、調整選擇性信用管制措施及調升存款準備率0.25個百分點(1碼),以收回市場游資。

至於「第七波信用管制」也再出手,央行表示,為進一步強化管理銀行信用資源,抑制房市投機與囤房行為,並引導信用資源優先提供無自用住宅者購屋貸款,茲修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,自9月20日起實施。

主要修正重點如下:

1. 新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。

2. 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大實施地區至全國。

3. 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。

4. 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。

央行舉日本泡沫化、美國次貸危機為例 向銀行「道德勸說」

 

央行總裁楊金龍在理監事會後記者會說明,央行8/21與各家銀行個別洽談時,有特別舉日本房市泡沫化、美國次貸危機,兩個案例都有一個共通點,就是當時大家都普遍認為房地產會一直漲上去、當時經濟也都很好,且都認為市場會有效率自動調節,「但最後沒有」,因此當大家都預期如此時,就是一個訊號,就有小心的必要。

 

楊金龍說,這次加強房市信用管制,主要是各家銀行整體信用資源,近4年不動產放款成長速度高於企業放款,且向不動產傾斜的幅度都很大,加上考量各家銀行規模、營運策略等條件都不同,先前才會對各家銀行先進行道德勸說,給各家銀行1年的彈性調整期。

 

第七波房市管制擴及全國 央行:盼藉此機會讓市場稍微冷卻

 

楊金龍說,這次存款準備率提高1碼,主要是所謂的「限貸令」問題,是因為「銀行法」72-2達到上限,並非資金不足,只是要稍微限縮,讓銀行在做不動產放款時,能稍微謹慎一些。

 

他表示,這一波管制措施擴大到全國都適用,是因為央行的確有觀察到許多地方房價漲幅都很大。

 

楊金龍更直言,這次調整,也是要給投資客、投機客一個「lesson」,希望能讓他們了解到,並不是說要貸多少,就能很容易貸到多少,也希望藉此機會,讓社會知道必須要讓房市稍微冷卻下來,因此這次才會再度做出選擇性信用管制。

 

不過他強調,對於首購族、危老都更、企業興建廠辦、社宅,銀行的資源仍是綽綽有餘的,提高存款準備率,只是希望銀行在不動產放款時能更為謹慎,「我不認為會這樣會加劇所謂『限貸令』的狀況」。

 

通膨明年可望降至2%以下,本次維持利率政策不變「連2凍」

 

央行表示,綜合國內外經濟金融情勢,考量本年以來國內通膨緩步回降趨勢,明年可望降至2%以下;此外,預期下半年及明年國內經濟續溫和成長,今、明兩年產出缺口皆為微幅負值,因此理事會認為本次維持政策利率不變,將有助整體經濟金融穩健發展。

 

本行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率,分別維持年息2%、2.375%及4.25%。

 

另外,央行自2020年12月以來,六度調整選擇性信用管制措施,實施迄今,有助銀行降低不動產授信風險,不動產貸款之逾放比率仍維持低檔,信用品質尚屬良好。

 

9/20起4項房市信用管制新制實施

 

惟2023年下半年起,房市交易成長回升,房價漲幅擴大,帶動購置住宅貸款年增率持續上升,至今年8月底為11.0%,係2006年5月以來新高,另建築貸款年增率亦回升,至8月底為5.0%,致全體銀行不動產貸款占總放款比率、不動產貸款集中度居高,至本年8月底為37.5%,接近歷史高點之37.9%。

 

央行說,8月12日至21日本行分別邀請34家本國銀行座談,以道德勸說方式,請其在不影響無自用住宅民眾購屋融資需求,以及業者推動都市更新、危老重建、社會住宅等配合政府政策相關用途,及企業購建自用廠辦等所需之資金前提下,研提未來1年自主管理之不動產貸款具體量化改善方案,改善信用資源過度集中不動產貸款情形,未來將定期審視各銀行改善成效,並透過實地查核,督促銀行落實執行改善方案。

 

為進一步強化管理銀行信用資源,抑制房市投機與囤房行為,並引導信用資源優先提供無自用住宅者購屋貸款,茲修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,自本年9月20日起實施。主要修正重點如下:

 

1. 新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。 2. 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大實施地區至全國。 3. 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。 4. 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。

 

存準率調升0.25個百分點 10/1實施

 

此外,央行提到,搭配調升存款準備率,透過加強貨幣信用之數量管理,以強化道德勸說措施及本次選擇性信用管制措施成效,將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場,因此新台幣活期性及定期性存款準備率各調升0.25個百分點(1碼),自10月1日起實施。

 

央行表示,未來仍將持續檢視不動產貸款情形與本行管制措施之執行成效,並密切關注房地產相關政策對房市的可能影響,適時調整相關措施內容,以促進金融穩定及健全銀行業務。

 

調升存準率約收回市場游資1200億元

 

上次6月央行理監事會決議,一致同意維持政策利率不變,但調整選擇性信用管制措施及調升新台幣存款準備率1碼(0.25個百分點),出手收回市場熱錢,當時央行總裁楊金龍指出,調升存準率1碼約收回市場游資1200億元,可解讀為「貨幣政策是進一步緊縮」。

 

另外,上次第六波房市管制措施,加碼下調「特定地區」第2戶貸款成數,六都與新竹縣市「2房」貸款成數從原先的7成降至6成,但沒有下修豪宅的總價認定標準,市場認為其管控力道較預期溫和。

 

邱達生:利率按兵不動是最好選擇

 

亞太商工總會執行長邱達生表示,這次央行就是「以不變應萬變」。

 

他說,這次美國聯準會(Fed)降息,熱錢很可能會流向亞洲,央行雖然內心深處也很想降息,這樣才能一定程度地將熱錢擋在外面,但目前時間點面臨通膨仍在,包括電費與基本工資都要調漲,不太適合此時降息,如此會很難向關心通膨的國人交代。

 

邱達生說,此時也不適合升息,若在這時間點升息,等於是向國際游資發出邀請函,畢竟台灣環境與美國國不同,美國降息後實質利率仍是正的,台灣則不是,整體條件都不適合央行在這時候於利率決策上做任何反應,按兵不動是最好選擇。

 

第7波選擇性信用管制,能加重力道讓房市降溫

 

台經院產經資料庫研究總監暨研究員劉佩真則是分析,早前選擇性信用管制針對特定地區(六都及新竹縣市),限制自然人第2戶購屋貸款最高成數上限為6成,但台積電設廠帶動周邊房市效應,有些地區並非六都境內,因此央行祭出第7波選擇性信用管制,能加重力道讓房市降溫。

 

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