威京小沈靠這招錦囊妙計 救回京華城又幫了中石化！

威京總部集團主席沈慶京花14年打造的「京華城」購物中心，曾風光一時，創下單日50萬人次造訪的驚人紀錄，最後卻淪為求售命運，沒想到就在9月25日生死存亡之際，他拿出錦囊妙計，讓京華城這塊稀少的大片土地，又回到自家人手裡……。 

2001年11月23日，京華城購物中心開幕，創下全國唯一24小時營業、擁有室內高空彈跳的百貨公司，以及單日50萬人次造訪的紀錄，京華城堪稱是威京總部集團主席沈慶京（外號威京小沈）的心血結晶之作，特殊的圓形球體造型，更刻劃著他一路的創業傳奇足跡。

但小沈根本料想不到，他耗時14年、突破各種難關，成功打造的京華城竟不敵商圈移轉、交通不便所帶來的鉅額虧損，在聯貸償還期限逼近下，不得不求售一生的「摯愛」。

無奈大環境不佳，從2018年12月12日到2019年3月29日、6月27日三次出售，都以流標收場。

在「業績流失、無錢還債」的雙重夾擊下，京華城宛如1940年代十里洋場的上海繁華落盡。但這塊心頭肉，小沈真得捨得拱手讓給別人嗎？

小沈的回馬槍讓外界錯愕

對日本戰國時代人物如織田信長、豐臣秀吉、德川家康瞭若指掌，歷經無數商戰「突圍」成功的小沈，就在昨天（25日）打開了錦囊妙計，以「迅雷不及掩耳」之勢，誘敵成功，將京華城從自己的左手交給右手。

京華城第四度標售捲土重來，最後由鼎越開發以372億1萬元擊退興富發建設，議價率達8.8％，但鼎越開發正是中石化集團旗下子公司，中石化則是威京集團的主要事業體之一，握有京華城4成股分。

開標後，造成市場一片錯愕，連興富發都「啞巴吃黃蓮」認輸了。興富發建設副總發言人廖昭雄面對媒體詢問僅表示，這次投標金額是300億元。其餘問題都不予以回應。

圖／威京總部集團主席沈慶京為保住心血結晶，讓中石化旗下的鼎越備標成功，讓外界一片錯愕。圖取自youtube

小沈誘敵成功之處，在於京華城公告招標案有加註「議約條款」，旨在吸引投資方參與所釋出的善意。興富發看上的正是這個條款，內部評估京華城最大難度是地下室的工程問題，放眼全台，興富發是鮮少握有現金及專業背景的團隊，如能私下議價，是可以投入的開發案，得標勝算頗高。

其實，興富發建設集團總裁鄭欽天打的如意算盤是，集團未來10年將計畫蓋30棟的出租辦公大樓，如能拿下京華城可加速完成目標。只是，這一次興富發似乎沒有料到小沈會安排自家人備標。

市場猜測，小沈可能擔心投標價太低，乾脆安排旗下公司投標，此舉也引來外界「自己賣又自己買回」「為抬高價格」「賣低了，小沈沒有面子」等紛紛議論。

但熟識小沈的業界人士寧可相信，小沈是難以割捨這片得來不易的土地。回首京華城14年的創建歷程，堪稱是全台命運坎坷的開發案之一。當年，台灣沒有購物中心，也無相關的專業人才，小沈懷抱著「將京華城打造成台灣購物中心王國」的夢想，親自參與設計出全世界最大球體建築，富含「雙龍抱珠」之意，總投資金額達240億元，創下「東南亞之最」。

京華城案有望助中石化轉型

初期，京華城確實亮麗風光，但球體建築動線不良又浪費坪效，這幾年，台北信義區受惠於雙捷運線之利，吸引各大百貨進駐，就此，京華城年營收80億的佳績變成絕響，去年跌落至50億元水平。

由於91億的銀行聯貸償還期限不斷逼近，去年3月，京華城股東會只好決議處分資產，後委託戴德梁行承辦標售，當時估價市值約400、500億元。豈知大環境不佳，三度流標。

看到一手孕育的京華城竟淪落至此，小沈仍不放棄突圍救京華城，而讓「鼎越備標」正是他的錦囊妙計，也可以說是「一石二鳥」之計：救了京華城，也幫助中石化邁向轉型之路。

這幾年，中石化受到大環境影響，同樣面臨轉型難題，小沈最終決定以土地開發與石化雙主軸策略來迎接挑戰。內部評估京華城為台北市東區罕見的完整大面積土地，如能規劃為國際級商業辦公大樓，可創造中石化品牌形象，加上活化南台灣自有資產，有機會完成石化、土地開發雙主軸目標。

中石化副總經理兼發言人陳穎俊也於昨天對外解釋，土地開發是中石化雙主軸發展項目之一，京華城聯貸主辦銀行凱基銀行曾在京華城第三次流標後，希望中石化以最大股東身分參與，中石化經專業團隊評估後認為京華城土地確有前景，最後由鼎越獨自參與投標。得標後將打造成四棟頂級商辦，最快2023年完工。

陳穎俊再次強調，外界難免有左手換右手的看法，但中石化是以財務角度看京華城的投資案，鼎越標下後，已是新的獨立開發案。

京華城未來的走向仍待觀望

現在，京華城土地雖回到自家人手裡，但接下來才是重重挑戰的開始。

首先，中石化預計將會增資到鼎越，再由鼎越向銀行以土地和建築融資取得資金興建，但聯貸銀行的意願如何？其他銀行是否對新的開發案有興趣？

對此，主辦京華城聯貸的凱基銀行已對外表示，鼎越若要聯貸，和京華城的聯貸案無關，兩者是獨立的，因此京華城聯貸的各家參貸銀行是否還會想承作鼎越的業務，是各銀行的事務，至於凱基銀行本身，目前尚無此規劃也無意參貸。

鼎越能不能聯貸成功，確實是京華城能否華麗轉身的第一大挑戰。

再來是國際級商辦能否受到市場青睞，開出紅盤？雖然台北商辦市場活絡，加上台商回流推升需求，但住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，目前頂級商辦在信義計畫區已形成聚落，要在附近另闢戰場，除產品的硬體設計外，也須搭配更好的物業管理，才能吸引業主目光。改建後能否維持一定獲利，屆時商辦熱潮能否延續到京華城興建完成，京華城興建案還在未定之天。

但戴德梁行總經理顏炳立卻有不同看法。他接受媒體訪問時表示，京華城樓地板約5萬坪，中石化以372億元標下，加上營造費用100億，未來京華城如以每坪130萬元賣出，獲利高達100、200億，每坪要賣130萬元並不困難，手上有很多客戶對辦公室有需求，「中石化絕對是大贏家」。

這45年來，小沈從專做紡織品配額的小貿易商變成「配額大王」，再進軍房地產、科技、金融貿易、傳產等領域，最知名的戰役是，1994年取得中華工程及中石化兩家上市公司的經營權。創業期間遭遇過諸多挑戰，但他幾乎是關關難闖關關過。

他曾比喻自己是一隻沒有腳的鳥，不停地飛、不停地尋找新目標，如果人生是一場戰役，小沈最常借鏡日本戰國時代的三大人物，而他最自傲的是，每一次幾乎都能「突圍」成功。

此刻，正在舉行週年慶的京華城曾是台北人共同的回憶，隨著標售案的塵埃落定，即將於11月30日走入歷史。這一次，71歲的小沈能不能再度突圍成功，讓京華城華麗轉身，各界不妨拭目以待。

本文轉載自遠見雜誌

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