宏大國際資產:下半年這二類不動產最看好

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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】新冠疫情重擊全球景氣,但悄悄的台灣及全球的資金持續充斥,股市竟在全台景氣一片低迷,但相對出口暢旺的強勁帶動之下,一舉衝到歷史新高。

▲宏大國際資產陳益盛總經理分析,2021下半年不動產天氣概況、資金充斥、後疫情時代,該投資什麼?宏大國際資產:這二類不動產最看好(圖/宏大國際資產)
▲宏大國際資產陳益盛總經理分析,2021下半年不動產天氣概況、資金充斥、後疫情時代,該投資什麼?宏大國際資產:這二類不動產最看好(圖/宏大國際資產)

相對於股市,房地產市場則有另一套劇本演出。具宏大國際資產的調查,近二年鋼筋、水泥、土方運送等多項原物料及工資持續上漲2~3成、甚至部分5成以上,營建成本節節高升遠超過房價上漲幅度,而土地交易行情也持續攀高,房價醞釀非漲不可壓力,建商卻不敢大聲喊漲,因為喊了「會讓社會觀感不好」。

宏大國際資產陳益盛總經理分析,近幾年房地產市場變化,或可以2018年做分野,除了工業地產一枝獨秀之外,其他幾類型的市場走勢是2018年下半年才逐步復甦。2018年起連續三年僑外資來台投資每年都達到或接近100億美元,同時間隨著台灣電子業帶動訂單的增加,台商回流也持續進行,而台灣出口額亦隨之熱絡,屢創新高,台商回台投資設廠已成商用不動產市場一大主流,帶動了房地產的上漲與熱絡。

陳益盛表示,最近十年以來,各類型不動產的市場變化不盡相同,四大類商用不動產而言,各有其不同的市場走勢與變化。

辦公室/商辦:近年因外資的加碼來台投資或擴產、各類型電子商務、生技等新興產業持續新增投資,加上舊換新商辦搬遷潮,頂級A辦市場達到空前的新高租金行情, 平均已達3000元/坪, 而信義計畫區較搶手的頂級商辦已有3棟在近年已有突破4000元/坪的案例。

▲2021宏大不動產市場天氣概況(資料來源:宏大國際資產)
▲2021宏大不動產市場天氣概況(資料來源:宏大國際資產)

而台北市B辦市場, 則是務實的台灣中小企業及小型上市櫃公司最愛,具宏大國際資產的統計,捷運商辦指名度前三名,分別是南京復興站、松江南京站、台北車站三個捷運商圈,平均租金也約每坪1600元~2000元不等,部分B+等級大樓可達2200~2500元,租金持續看升,售價則約每坪70萬~90萬之間,B+級可達100萬~120萬之間,宏大最近成交二件B+級商辦就都突破百萬以上。由於新增供給有限,需求則持續增加,市場上優質個案仍是僧多粥少,價格續創新高。辦公室市場天氣呈現「小太陽」。

零售店面:零售業在民間消費習慣改變後,街邊店面市場近年來一路下滑,售價、租金多數也下跌,退租、空屋率也最高,台北市中心各大商圈空屋率都逾10%~15%之間,投報率亦隨之下探。陳益盛分析,店面是幾大類商用不動產投報率最低產品,除非是透天產品,台北市如果沒有2.5%以上投報率,其他縣市至少要3~4%,否則不要輕易出手。街邊店面經營,對的地點搭配對的產品,品牌的經營,還須善用O2O的通路與行銷,都是存活的必備功夫。店面市場持續「在雨中」。

工業/廠房:本類型市場是近年來最熱絡的項目,陳益盛指出源自四大需求,分別是台商回台設廠、外資加碼、電商物流消費驟增、農地工用搬遷。全台工廠登記家數, 近年也從每年的4、5千家,到了2020年倍增到10,434家。這類型需求因迫切,因此他這三年來也經常南來北往,自行驅車或搭高鐵幫客戶代尋適合的標的。而工業區開發近年來是停滯的,因都會區設立工業區土地成本太高,不論官方或民間都鮮少在此投入,因此市場供需嚴重失衡。具宏大國際資產的統計,新北、桃園工業土地,交易熱絡之外,漲幅也是幾大類型商用不動產之冠,近四來幾乎是每年漲10%的概念。目前新北工業地精華地段大馬路,交易單價突破百萬元案例的,已有五股、新店、中和及三重等區,而市場需求仍在,看好工業不動產為「萬里晴」好天氣。

土地:全台土地交易,自2016年來交易量已連續攀升,建造執照核發逐年有感增加,並於去年(2020年)創近20年歷史新高,建照樓地板面積達到約1,255萬坪。土地是建築最大原料,預估在資金充裕、通膨壓力緩緩呈現之際,預估房市將先蹲後跳,上市建商多持續購地。陳益盛以近年媒合成功的幾筆土地,統計出建商購地最小規模,北市300坪、新北500坪、其他四都要上千坪。全台灣但同時因水泥、鋼筋等各項建材原物料及工資近年也急遽上漲,建商在購地策略上也將因地制宜調整,北、中、南土地交易呈現「晴時多雲」。

新聞來源 [買購不動產新聞台https://reurl.cc/NrLqxq]