專家傳真-青年購屋新選擇─地上權住宅

許文昌歐亞不動產估價師聯合事務所總裁、台北大學不動產與城鄉環境學系兼任副教授
中時電子報

工商時報【許文昌歐亞不動產估價師聯合事務所總裁、台北大學不動產與城鄉環境學系兼任副教授】

年輕人買不起房子是一項嚴重的社會問題。影響所及除了不敢結婚、不敢生小孩之外,就是產生對社會的不信任。解決年輕人居住問題,除目前政府大力推動的社會住宅外,就是推行地上權住宅。前者僅解決年輕人短期居住問題,後者可以解決年輕人長期居住問題。

現在社會上所存在的住宅類型有三,即所有權住宅、地上權住宅及使用權住宅。其內涵如下:

1、所有權住宅:建設公司購買土地興建房屋出售。購屋者向建設公司購買房地後,對土地擁有所有權,對建物亦擁有所有權。一般坊間的住宅大都屬於此類。

2、地上權住宅:建設公司向政府標得土地之地上權後,興建房屋出售。購屋者向建設公司購買房地後,對土地僅擁有地上權而無所有權,對建物擁有所有權。

3、使用權住宅:建設公司向政府標得土地之地上權,但政府規定地上權不得分割移轉。建設公司興建房屋後,僅能出售房地之使用權,土地之地上權及建物之所有權仍屬建設公司所有。購屋者向建設公司購買房地後,對土地及建物僅擁有使用權。另,使用權住宅與地上權住宅之產品類似,故業界習慣歸類在一起。

行政院規定,現行超過500平方公尺(即151.25坪)的閒置公有土地,以不出售為原則。因此政府將這些土地標售地上權,由得標建設公司興建住宅,再出售地上權住宅給購屋者。其優點如下:

1.年輕人可以用約一般房價的六成左右購買到屬於自己的房子。

2.若地上權期限為70年,年輕人如果在35歲購買地上權住宅,則他可以住到105歲,一輩子居住問題無庸煩惱。

3.年輕人可以先購買地上權住宅,日後有一點積蓄後再來換屋;也就是將地上權住宅出售,以其出售所得再加上些許積蓄,去購買所有權住宅。在此,有一個價格迷思,值得探討,即購買地上權住宅之後,房價未來會上漲,抑或會下跌?有人認為,地上權住宅房價會隨著地上權使用年限減少而遞減,但私見認為地上權住宅房價會隨著所有權住宅房價而變化。因為地上權住宅房價為所有權住宅房價的六成左右,故所有權住宅房價上漲,地上權住宅房價亦會跟著上漲。

4.就地上權住宅而言,政府標售地上權,除每年地租收入外,期初又有一大筆權利金收入,並可導入民間的資金與效率興建住宅。建設公司興建住宅完成後,出售地上權住宅於購屋者,由購屋者組成管理委員會自主管理,形成理想社區。相對於社會住宅而言,政府須投入一大筆資金興建住宅,且日後住宅出租的經營管理也是一大難題。因此,就政府而言,地上權住宅比社會住宅更具經濟效率。

5.地上權期限屆滿後,由建設公司收回房地,再交給政府。如果建物堪用,則收回之房地轉為社會住宅。如果建物不堪用,則拆除建物後再標售地上權,土地一直循環利用下去。

據此,地上權住宅可以視為廣義的社會住宅,對年輕人幫助很大。惟下列二項問題,政府應協助解決:

其一,地租問題:一般自用所有權住宅的地價稅為申報地價0.2%。地上權住宅,雖無地價稅,但每年需支付地租給政府,地租一般為申報地價的3%至6%。由此可知,地上權住宅的地租,遠高於所有權住宅的地價稅。就租稅而言,政府有所有權,就收「租」;政府無所有權,就收「稅」。政府對收租與收稅應等同看待。因此建議地上權住宅如作自用住宅使用,政府所收的地租應比照一般自用所有權住宅所收的地價稅。

其二,貸款問題:地上權住宅的購屋貸款,有的銀行不承作,有的銀行雖願承作但貸款利率偏高。因此,建議政府指定公股銀行承作地上權住宅貸款,並對年輕人採優惠利率,以為照顧。

總之,年輕人可以靠著自己的努力,累積財富,循著「住宅階梯」逐步向上爬升。亦即年輕人大學畢業到社會工作,先承租房子(包括社會住宅或民間出租住宅)居住;等到有一點積蓄,再購買地上權住宅;住了一、二十年後,再換成所有權住宅。果真如此,年輕人就看得到未來希望,就不會只想買「重機」,而不想買「房子」。

所謂「有恆產,有恆心」,年輕人有自己的房子,安居樂業,生育率必將提高,社會自然安定,國家必然強盛。

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