小心!買得起房卻養不起公設 魔鬼就藏在這個細節裡...

王明鈞
信傳媒

買房時要注意,過多不必要的公設是否會反映在你的管理費上,會不會看得到卻用不到呢?(圖為示意圖)(攝影/王明鈞)

近年來建商大舉狂推建案,其中最夯的是標榜的是「飯店式管理服務」,尤其是當你在案場看預售屋時,業代用精美的3D模擬圖介紹公設,像是挑高的大廳、無邊際泳池、寬廣的健身房、24小時保全系統以及物業式的服務,講得在家好像在渡假一樣。但這些零零總總加起來,這些看得到卻用不到的公設,可是會反映在你未來這間房子的管理費上。

過多的公設,管理費是否也算進去?

通常要享受「飯店式管理服務」的建案,往往卻是惡夢的開始,以往一般低公設的大樓住宅,比較貼近住戶硬體的設施,像是停車場、電梯、共電設施等,而這些管理費都通常較低。

一旦標榜了「飯店式管理服務」後,除了既有的基礎硬體,還外加了游泳池、健身房、圖書館、KTV等設施,這還不打緊,為了維持這些硬體。還得加上「人事成本」,就是包含了保全、清潔員、總幹事、秘書、救生員等,光這些費用每個月至少近50萬的開銷,而這些就會包含在管理費上。

高比重的公設下,還有可能是違建!

尤其這些高級公設,還有一些是做違法二工的,其中最著名的案例是發生在2014年新板特區指標性的6個豪宅建案,這些建商利用市府容許的開放空間,將其納入該建案的公設,還在售屋廣告裡「公設有多華麗、多氣派」,當然在售屋時沒有明白告訴消費者,這些都是違建。在與建照不符的情況下,建商交屋了卻把麻煩帶給了住戶。往後的訴訟程序也是曠日費時。而這些衍生的費用在建商賠償之前,也是從管理費裡支出。

還有些標榜無邊際泳池的建案,為了達到24小時營運,光一個月的開銷就有可能高達30萬元,這還不包含維修保養等費用,但你一年卻游不到幾次。

購屋前要了解管理費花在那裡?

所以購屋前可以根據《公寓大廈管理條例》第35條,請求調閱相關財務報表,從中檢查出管理費在相關公設及人事上面的佔比,看錢有沒有花在刀口上面。以免管理費不足,會有調漲費用或者公共設施停擺的問題發生。若以管理費70元/坪,總建坪10000坪來計算,每個月管理費也不過70萬,這些是否足以支撐這些高檔的公設,可以做為買房時的參考。
 

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