市府帶頭哄抬地價?議員質疑地政局、都發局淪「土地開發局」

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台南市議員蔡旺詮質詢時指出,其他縣市政府在打房、降低地價時,台南市政府卻和國產署一樣帶頭哄抬地價,區段徵收的土地標售案,起標價與得標價遠高於附近地區平均地價,地政局與都發局儼然就是「土地開發局」,帶頭哄抬地價。   圖:黃博郎/攝
台南市議員蔡旺詮質詢時指出,其他縣市政府在打房、降低地價時,台南市政府卻和國產署一樣帶頭哄抬地價,區段徵收的土地標售案,起標價與得標價遠高於附近地區平均地價,地政局與都發局儼然就是「土地開發局」,帶頭哄抬地價。 圖:黃博郎/攝

[新頭殼newtalk] 台南市議員蔡旺詮今(10)日質詢時指出,去年底爆發寶佳集團炒股案,震驚全國,這樣的巨獸在台南也逐漸崛起,其他縣市政府在打房、降低地價時,台南市政府卻和國產署一樣帶頭哄抬地價,區段徵收的土地標售案,起標價與得標價遠高於附近地區平均地價,地政局與都發局儼然就是「土地開發局」,帶頭哄抬地價。

蔡旺詮表示,平實營區標售案,國泰建設以每坪65.4萬元得標、和宜建設以每坪58.3萬元得標、豐邑機構旗下旌旗開發以每坪98萬元得標。對比同期附近虎尾寮地區的地價只要40萬元。運河星鑽標售案,得標金額每坪從66萬到99萬不等,同期附近金華新街平均交易價每坪15.9萬元,同樣也是附近的金城街每坪13.5萬元,價差高達六倍。

此外,南科實小附近,去年平均地價每坪10萬,區段徵收後飆漲到20-30萬。現在南科附近地價,A,B,C區20萬。F,G區20萬。L,M區30萬。其他如萬年路的舉喜重劃區,永康區的鹽行國中重劃區,族繁不及備載。區段徵收土地的起標價與得標價都遠遠高於周邊地段,這麼高的標價是如何計算的?有什麼標準?公平性又如何? 計算過程不公開透明,計算結果也不符合行情價,市府只留給人民「唯利是圖」的印象。

蔡旺詮指出,地政局與都發局儼然就是「土地開發局」,帶頭哄抬地價,雖提高市府收入,但這樣的還款效率有意義嗎? 目前在平實營區,由寶佳集團推出的預售屋大樓,一坪就要40萬起跳,年輕人負擔得起嗎? 而超高金額的標價排擠本土中小建商,只會圖利大財團,財團不斷累積資金,甚至形成壟斷,跨足各大行業,影響範圍也越來越廣,我們正在培養另一頭「巨獸」。

蔡旺詮呼籲,土地標案的標價應符合該地區行情價,甚至低於一兩成,照顧本地中小建商,才不會形成壟斷,市有土地也應釋出部分作為公共用途,如社會住宅或公有停車場等,而非全部拿來標售獲利,把土地翻倍漲當成是政府「德政」。政府應該承擔整個社會的責任,看看如台積電、奇美等大廠,都在強調企業社會責任(CSR),撰寫年度報告書檢討今年為社會做了什麼,甚至有專門部門在規劃回饋社會。反觀市府卻在以標案哄抬地價,逐漸財團化,不覺得格外諷刺嗎?

關於市有地用途的問題,他以正在落實中的台南市青年社會住宅為例,目前興建目標是2,000戶,預計2023年完工。然而這些青年社會住宅用地全都來自國防部,當中完全沒有市府用地。而本該回饋市民的市有地,都拿去標售了,根本是將臺南市的責任轉嫁給國防部,自己的土地拿來標售,別人的土地拿來承擔社會責任。

台南市地政局對此表示,台南市因總體經濟加上完善規劃公共建設,順勢帶動地價上漲,市府為杜絕投機炒作房價,積極與中央配合,多次辦理聯合稽查,將違規者送公平會裁罰並移送國稅局課徵綜所稅,而南市每個土地開發案均需財務自償,標售土地標脫價格取決於市場供需及自由交易機制,並非市府能左右,市府團隊將持續透過社福、社宅等多元處分,實現土地正義。

地政局並指出,市府標售土地主要目的為回收開發成本,縣市合併後,盈餘86億元繳庫,且獎補助開發區內1.4億元增添建設,預先簽核23億元補助交通、水利、工務等各項建設,回饋市民共享。而開發區公共設施並非只服務開發區居民,是由全體市民一起共享優質公共服務,例如平實重劃區內的平實公園、南台南巴克禮公園2期、運河星鑽河樂廣場興建,以及各開發區道路、公園及滯洪池等。

地政局強調,平實和運河星鑽都是市府開發的土地,全區土地除補償給地主的抵價地和公共設施的土地,其餘可建築土地皆依法可以標售、標租地上權,以償還開發成本,無法以指定地價方式讓售,但若有公用需要可專案讓售,盈餘繳庫部分可用在社會福利、社會住宅等多元使用。

地政局長陳淑美說明指出,平實營區市地重劃區重劃後,管制條件變更為住宅區及商業區,加上對面南紡購物中心開發完成,商效活絡讓地價自然上漲,標售底價43.6萬元(住五住宅區建蔽率60%容積率210%)至85.6萬元(商業區建蔽率60%容積率380%),與鄰近虎尾寮重劃區成交價約每坪約40萬元相較 (虎尾寮住宅區建蔽率50%容積率160%),而兩地容積明顯不同,平實營區住宅區比虎尾寮高30%,商業區更比虎尾寮住宅區高2.3倍,因此,底價並未高於市場行情;至於標脫價格每坪53.2萬元至98.8萬元,係因兩地商業活動有所差異,是由市場自由競價的結果。

而中國城暨運河星鑽地區於區段徵收後,管制條件變更為觀光休閒特定專用區,使用強度大幅提升,故地價自然上漲,標售底價每坪59.5萬至85萬,標脫價每坪68.4萬元至108萬元,且星鑽地區雖位於市中心,但周邊均屬於住五住宅區(建蔽率60%、容積率210%),裡地多為傳統社區住宅型態,近年無素地交易,而其中府前路或中華西路部分,近年成交約每坪40萬元至50萬元左右,相較之下星鑽為觀光休閒特定專用區(建蔽率50%、容積率480%),且面靠運河公共設施完善,具有觀光休閒等商業用途,因兩者土地的使用強度不同(星鑽地容積約為周邊住五的2.3倍),且主要用途為商旅使用,故其地價自然高於周邊地區。

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