從建照、使照與開工量看房市走勢

去年十一月行政院長林全表示，政府不會打房，房價最好別漲也別跌，如上漲的話，很多人買不起，下跌則會導致銀行呆帳。其實這句話只對了一半，現階段房價仍處高檔，即使不漲不跌，在薪資所得倒退十七年，加以持有稅遽增情勢下，年輕人普遍買不起房，高所得階層也不多買，連換屋與都更都會將景氣與稅負列為主要考量，尤有甚者，更擔心房價持續下修，太早購屋恐淪為負資產。

因此，整體而言，今年房市應是開高走低「價跌量微升」走勢，唯一的差別只有區隔產品較能守住房價，不過還是要以讓利取量為前提。

此一發展趨勢可由以下十點市場實務現況見其端倪。

一、推案量與銷售率大幅萎縮：市場長期超額供給，不僅空屋逐年增加，餘屋數量累增，導致推案量萎縮，銷售率大幅下降。

二、廣告量驟減：由於廣告促銷效果愈來愈差，連帶廣告量亦大幅縮減。

三、建商只讓利不購地：景氣每況愈下，建商莫不以讓利出清存貨為優先，更不會貿然購地，以期嚴格控管風險。

四、投資客不再進場：在預期心理加以新成屋比預售屋便宜情勢下，投資客不會甘冒套牢風險而貿然搶進。

五、有錢人不多買房：房地合一稅對短期出售課重稅，加以持有稅驟增，深恐貿然購置而淪為負資產。

六、看屋者眾，購屋者少：現階段以首購或換屋為主，雖然自住需求依舊存在，惟仍以理性購屋為前提。

七、代銷純企劃不包銷：在銷售業績驟降情勢下，代銷業者改以純企劃方式取代包銷，顯示市場景氣依舊不見起色。

八、新成屋建案打折，再附贈家電、裝潢或停車位：為積極促銷餘屋，除附贈家電、裝潢，甚至停車位，一則變相降價，再則維持高價假象，以利後續餘屋去化。

九、房仲業兼售新成屋：建商為求迅速去化餘屋，除自售外再委由房仲業幫忙促銷，以增加行銷通路。

十、法拍與營建換屋漸增：由於預售業績欠佳，建商餘屋累增，遂以「營建換屋」方式加速出清存貨，另一方面，法拍數量漸增亦是景氣衰退最直接之佐證。

其次，如再就近年建造執照、使用執照與開工數量加以檢視，當更能直接透視今年的房市走勢；由附表與附圖顯示，2008年全球金融海嘯之後，在2010、2012、2015與2016年分別出現四個轉折點，其中最值得關注的應是2016年：「使照數量」大於「建照數量」大於「開工數量」，亦即新成屋之大幅增加。

由此當可更加清楚了解當前建商大都採取守勢經營策略，並且仍以出清餘屋為主，整體市場呈現預售屋、新成屋與中古屋競價求售之態勢亦必愈來愈明顯，影響所及，今年房市應是開高走低「價跌量微升」走勢，與往昔最大差異在於區隔產品跌幅較小，不過還得要以讓利取量為前提。