從數據透視台北市租屋市場:交通方便嗎?限女和限養寵物的比例又是多少?

The News Lens 關鍵評論網

文/李政諭、潘柏翰 圖/黃彥翔

「台北居,大不易」是許多在非台北人在台北市打拼生活非常有感的一句話,租屋更是大家閒話家常時的交流話題。在台北市有租屋需求的[object HTMLDivElement] 你,除了與身旁的同事好友交換心得,可能也會好奇,台北市整體的租屋市場樣貌究竟如何?今天如果是一位大學剛畢業的女性,帶著自己照顧多年的毛小孩來台北打拼,能找到適合自己的房屋物件嗎?

這篇文章將分析591租屋網的資料,為你回答租屋者在尋找適合的家時,心裡關心的幾個問題。

我們分析哪些房屋物件類型?

依據591租屋網上的說明,我們分析的房屋物件類型分別有:

  • 整層住家:一個房間以上,以居家生活為主的建築,如別墅、透天厝、公寓。

  • 獨立套房:有獨立門牌、獨立水電表,並個人獨立使用衛浴及房間內全部設施。

  • 分租套房:沒有獨立門牌,有個人獨立衛浴,須與他人共同分擔水電費且共用客廳、陽臺以及其他設備。

  • 雅房:房間內無個人衛浴設備,而須與他人共用房間外之衛浴設備,稱為雅房。

針對獨立與分租套房,因為就過去租屋的相關經驗,發現實務上這兩者常常混用在一起,也因此,我們認為區分兩者的意義並不大,因為結果會不盡真實,於是後續便將獨立套房、分租套房合併在一起計算。

租屋「限女」到底有多普遍?

瀏覽網路上有關租屋的心得文,租屋「限女」已成了網友口中的「月經文」——相關的討論多不勝數。在此先不論這樣的限制是否違反既有法律規定,租屋網上的資料統計結果又是如何?

租屋物件的「性別限制」是指該物件,有沒有將性別設為其中一個出租條件,例如某間套房只限女性來承租。從統計結果來看,雅房的類型,因為住居上會與其他房客共用衛浴設施,也因此較容易會遇到性別限制的情形,從比例上(42%)顯而易見可以得知大多限制為女性,也是因為對女性房客是較為安全的選擇。

套房的性別限制,相較起來少了很多,以限女來說,比起雅房少了將近3成的比例(13%),因為在套房的空間單元裡可以有獨立的生活空間,也因此較不需要刻意去限制性別。而整層住家基本上則完全沒有性別限制。

進一部細看台北市12區的性別限制,套房限制女性的比例在12區皆未超過兩成,比例高者為信義、士林與大安區,最低者則是萬華、大同與中山區;以雅房來說,限女性承租比例高者為松山、北投與內湖區,比例最低者則是南港、大同與萬華區。

我能夠與心愛的毛小孩一起生活嗎?

隨著有愈來愈多人會照顧毛小孩,民眾租屋時也可能會考量租屋物件能否讓自己心愛的寵物一起生活。從統計結果來看,現在的租屋環境,對寵物真的是滿不友善的。在3種房型裡,可飼養寵物的比例最高者僅為3成(整層住家)、雅房僅有8%是可飼養寵物的。對於視寵物為家人的朋友,找不到適合的住屋肯定相當麻煩。

進一步看3種房型在12區的情形,整層住家可飼養寵物的比例即使在分區也都相對平均,12個區的比例落在28-33%之間;套房可飼養寵物的比例就有明顯的落差,最低者是文山區(9%)、最高者像中山、大同與萬華區,可飼養寵物的比例至少有24%;至於雅房的物件,多數區域可飼養寵物的比例不超過10%,超過的地區分別是中山、南港和萬華,其中萬華區的比例多達17%。

住的地方交通方便嗎?能否讓我四處闖蕩台北?

除非自己擁有摩托車或汽車等私人交通工具,在台北生活很大一部分需要仰賴公共運輸通勤。因此,除了房屋物件本身的坪數與租金,交通是否便利應當是租屋時首要考量的前幾名。

租屋物件的「交通便利性」,主要是依據刊登物件裡是否有明確寫出所靠近的交通站點。此方法雖然是個相對主觀的判斷,仍不失為讓我們知道在既有的租屋物件中,明確有標示出交通便利性的物件數量與其佔比。

在3種房型中,附近有捷運站點的比例不相上下——都在66%左右;擁有公車站點的比例以雅房最高、套房次之,整層住家最低;擁有火車站點來說,整層住家僅有9%、套房和雅房同樣都是16%。

進一步觀察3種房型在台北市12區的交通便利性,大致也呈現捷運優於公車,公車優於火車的趨勢。裡頭有幾個區各自在不同房型的便利性是高於整體平均的,以整層住家來說是南港和大同區、套房則是南港和信義區;在雅房當中,則是僅有信義區的三項運輸工具的便利性比例都高於平均。

有興趣了解各種房型在各區交通便利性的讀者,可參考下方的三張圖表:

結論

租屋物件能分析的面向相當多樣,想要在台北租屋的人也有各自要考量或在意的項目。本文雖然僅呈現交通便利性、性別限制與能否飼養寵物相關結果,仍可看出不同類型的租屋物件有其長處與短處。舉例而言,對一位大學剛畢業的學生,承租雅房可能是他較能負擔得起,但如果他想飼養寵物,以統計結果看來,要找到接受飼養寵物的雅房物件並不容易。

另外,我們也針對網路上常見的租屋「限女」做了統計,發現雅房限制女性的物件比例最高、套房次之;交通便利性方面,三種房屋類席在捷運的表現平分秋色,比較明顯的差距是出現在公車。如果租屋者是以公車為主要的通勤工具,在找房子時就得留意整層住家在公車便利性的表現是較弱的。

資料說明

這次的資料,我們是擷取台北市在2018年5月到2019年9月,並且已經消除重複物件的資料,作為分析研究的標的。

重複物件是指在591網站上,如果兩個物件在某些特定欄位資訊都是相同的話,則視為同一筆不動產物件。基本上,需達到63項欄位資訊重複,才會被視為重複物件,也因此,在這樣的認定下,不同的刊登物件可以說有很大的機率為同一標的。而如果是同一標的,為避免後續計算而導致結果失真,預先將重複物件消除,僅只保留一件紀錄跟著做後續計算,也是較為合理的做法。

591租屋網可以說是目前租客最常使用的網站,無論是物件數量,或是就我們自己以及身邊朋友的找屋經驗看來,591租屋網可以說是租屋的平台首選,其他租屋平台還有像是好房網、樂屋網等,但使用量上就沒有這麼多了。

台灣的租屋市場長年以來一直都不算透明,在出租登錄非必要的情況下,實際上到底有多少房產正在出租、多少正在租用,政府沒辦法有效掌握。

我們認為591租屋網上面的資料,某種程度能夠代表目前台灣的租屋市場,因為會願意上來使用平台刊登的人,有很大的機率是真實出租需求,也較有可能刊登出真實資訊。也因此,將釋出的資料作分析,肯定有其應用的價值。

如何做資料處理?

資料處理的部分,首先按照不同的房屋類別:雅房、分租套房、獨立套房、整層住家,將2018年5月到2019年9月的非重複資料篩選出來。

篩選完成以後開始著手進行資料清理,資料清理有分成標準化法、 Hampel identifier法、 Boxplot法,測試過後我是選用標準化法,將平均數正負一個標準差以外的資料都剔除掉,這方法能清掉比較多資料。

  • 整層住家:原先有122,455筆,剔除後剩109,654筆(90%);

  • 獨立套房:原先有71,708筆,剔除後剩52,765筆(74%);

  • 分租套房:原先有28,002筆,剔除後剩21,983筆(79%);

  • 雅房:原先有16,070筆,剔除後剩15,393筆(96%)。

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