德房地產市場過熱 政策層欲給租買方減負

（德國之聲中文網）雖然有許多人認為過熱的德國房地產經濟已經有太多泡沫。但在希臘總體經濟運行面有所好轉、歐洲央行升息可能性加大的情況下，德國的房地市場依然火爆，各大城市的租售價格一再創下新高。同時，政府層面正在醞釀新的政策，加大購房者的獲利成本，在一定程度上給房地產市場降溫。

據德新社報道，在德國憲法法院已經決定對德國現有的地皮稅（Grundsteuer）進行改革後。聯邦和各州政府已經就改革方案的基本要點達成一致。社民黨作為大聯合政府組成部分，建議新的改革方案應該禁止房東將每年的地皮稅轉嫁給租客。在德國，根據地皮種類和所在區域不同，地皮的擁有者需要按照地皮的市價支付一定數目的地皮稅。到目前為止，如果房主將相關物產出租，就可以把地皮稅囊括在租客所要交納的物業附加費上。

租客承擔地皮稅將成歷史？

社民黨的金融政策專員施耐德（Carsten Schneider ）近日在接受《萊茵郵報》采訪時表示，在對現有的地皮稅法規進行改革的同時，也有必要改革物業費管理制度，禁止房東將地皮稅融在物業費用中轉嫁給租客。他這一表態的背景是，德國聯邦憲法法院在2018年4月作出的一項判決中認定，德西地區到目前為止都是以1964年的地皮價格為基礎計算地皮稅，這一做法屬於違憲。目前，德國各州都將在憲法法院這一裁決的背景下上調地皮稅，也引起了此舉會導致各大城市本來已經大幅增長的房租進一步走高的擔憂。施耐德的建議旨在打消這方面的顧慮。

於此同時，社民黨人--德國聯邦司法部長巴利（Katarina Barley）的另一個有關減輕購房者財政壓力的建議，也引发了德國政界的討論。到目前為止，在德國購買房產時，購房者需要承擔一筆數目較大，位於房產總價3%-7%之前的中介費用。因為大部分交易房產，尤其是大城市的高端房產都是由賣房者委托中介公司操作上市交易的。購房者雖然沒有委托房產中介，但卻必須為此承擔大額費用。一般來說這筆費用可以輕易達到5位數的歐元價格。

司法部長巴利認為，在中介費用方面，應該遵循誰委托，誰付費的原則。這樣才能減輕購房者，尤其是年輕購房者的經濟負擔。到目前為止，相關中介交易費用在購房者的交易成本中佔很大比重，尤其是許多購房者的首付款只能支付交易的附加費用，需要全額貸款支付房產價格。司法部長希望新的政策能夠禁止賣方逼迫買方承擔交易中介費用的做法，大幅減少購房者的負擔。

羊毛長在羊身上

社民黨籍司法部長的這一建議遭到大聯合政府的另一半--聯盟黨的反對。基社盟聯盟黨團主席朗格（Ulrich Lange）向《南德意志報》表示，社民黨現在提出的讓賣方者承擔全部中介費用的方案與兩黨派當年達成的聯合執政協議不符。尤其是在這種情況下"賣方很有可能把中介費用疊加在房產交易價格中。"朗格警告稱"這不能讓買方獲得任何好處"。

據德國《世界報》報道，對於德國的購房者來說，巴利的建議可以讓他們總共節省最多30億歐元的開支。而需要為此買單的是德國各大房產中介公司。司法部的估算結果顯示，新政實行後德國房產經濟公司的收入總體會降低10%，涉及金額大約為6億歐元。

無論如何，德國房地產市場火爆的发展趨勢仍沒有降溫的跡象。德意志銀行2月底最新发布的一項德國房產市場調查報告認為，德國房地產市場租售價齊升的趨勢還會持續數年。該報告稱，2019年德國各大城市的房產租售價格仍會持續增長，這一趨勢至少會延續至2022年及之後。支持房地產市場繼續升溫的因素包括德國欣欣向榮的就業市場，大批移民湧入，新建住宅的稀缺和仍然維持在較低水平的貸款利息。報告撰寫者指出，德國目前各大城市的購房及租房需求遠遠大於市場供應。雖然2018年建設完成了大約30萬套新建住房，但與大約100萬套住房的需求缺口來比，在2022年之前無法實現供需平衡。

作者: 任琛