房價才剛微降 央行房市續管控決策曝光

[NOWnews今日新聞] 中央銀行9月18日召開今（2025）年第3季理監事會議，除利率續凍，房市管控也未鬆綁。央行也在今（30）日公布議事錄摘要，多位理事表達，應再觀察現行選擇性信用管制措施的成效，尤其歷經7波的信用管制，目前房地產才有量縮價穩的局面，價格才開始微降，台灣房價所得比相較其他國家為高，可能需要更多的時間來觀察管制措施成效。也有理事擔心未來半年、1至2年整體房市及總體經濟情況，可能導致部分民眾無法順利繳交房貸，全國各地區房貸負擔率多已逾合理負擔標準30%，央行須進一步了解，以利控管金融穩定風險。

央行議事錄摘要提到，多位理事表達應再觀察現行選擇性信用管制措施的成效，故宜維持信用管制措施不變。其中，有位理事表示，目前第7波信用管制成效逐漸浮現，房市成交量呈現較大的縮減，但價格才開始微降，而不動產貸款集中度仍維持於相對較高水準，認為現行管制措施可以再維持一段時間，使其效果再多發酵。

另位理事指出，歷經7波的信用管制，目前房地產才有量縮價穩的局面，可能需要更多的時間來觀察管制措施成效。有位理事認為，台灣房價所得比相較其他國家為高，故目前維持選擇性信用管制措施係為正確的作法。

多位理事也就銀行自主管理理不動產貸款，對於因優先承做無自用住宅者購屋及都更危老重建案件等符合政策目的之貸款，致未達自訂控管目標者，央行自本年第 2 季起給予銀行自主彈性調整空間之作法表達支持，並表示此將有助緩解當前民眾申請房貸排撥問題。其中，兩位理事表示，貸款排撥問題，主因公股銀行承做新青安貸款案件尚多，致銀行法第72條之2比率持續居高。

今年9月4日，金管會宣布新青安貸款自9月1日後撥款者不計入該比率，應有助緩解排撥現象。另位理事指出，央行的彈性處理方案，除可防範銀行不動產放款風險外，又能兼顧新青安、首購族等之資金需求。

數位理事詭關注未來銀行承做不動產貸款的資金動能問題，並表示央行指出全體金融機構資金動能尚足以支應本年下半年預售屋交屋的貸款需求，惟可檢視未來更長時間，是否仍足以支應包括預售屋、新建完成但尚未賣出的成屋等購置住宅貸款，以及都更危老重建貸款等資金需求，與可能衍生的風險。

也有數位理事對不動產貸款集中度表達看法。其中，有位理事關注不動產貸款集中度的適當比率。另位理事則認為，過去我國不動產貸款集中度雖曾低至 30%，而當前比率偏高主要是反映房價高漲，且其未來走勢實難以預測，因為銀行還要配合新青安、社宅、危老都更等政策承做貸款。

有理事指出，合理管控不動產貸款集中度，方能有效防範系統性風險，且能夠引導資金做適當配置管理；惟須考慮各家銀行間資產規模，以及營運特性的差異，而在近期面對總體經濟金融情勢較大變動時，貸款集中度管理的難度亦會有所不同。

還有理事提到，不動產貸款集中度的變化，是與不動產放款與總放款的成長率有關，當不動產放款的成長率小於總放款成長率時，集中度即呈下降。從總體觀點來看，目前不動產集中度已經開始下降，反映信用資源由不動產部門轉移至其他產業部門的信用管制預期效果已達到。

也有兩位理事表示，當前房地產景氣及總體經濟背景環境，與去年底已有重大變動，銀行或可提供修正的自主管理不動產貸款之控管目標，央行亦可及早因應。另位理事則表示，央行已提供銀行自主管理之彈性調整空間，將有助於鬆綁銀行不動產貸款受到的限制，並增加其自由度。

不過，也有位理事示警，未來半年、1至2年整體房市及總體經濟情況，可能導致部分民眾無法順利繳交房貸，進而造成銀行逾放比上升；另全國各地區房貸負擔率多已逾合理負擔標準30%，央行須進一步了解，以利控管金融穩定風險。

另位理事表示，當前房地產的價格變化，隨區域而有所不同，甚至預售屋與成屋亦不同，故仍需持續觀察及瞭解未來房價走勢。有位理事則認為，當前房市似已反轉，之前有相當多的投機客或投資客，現在幾乎都是首購及自住者，故支持選擇性信用管制措施維持不變。

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