房價會跌嗎成熱搜5個字!打房效力Q4就要浮現,賣方讓利多少他算出「這數字」

▲台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴。圖/彭蕙珍攝
▲台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴。圖/彭蕙珍攝

央行重手打炒房,引發房市金龍海嘯使景氣降溫。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴發布「台灣房屋市場景氣燈號」暨房市景氣預測指出,第7波信用管制將會在第4季陸續浮現。

他以棒球賽局說明,央行先發制人,換屋族、繼承族被牽制,新青安族被保送,現金族全壘打。

他預估這波「量縮軟著陸」,推估全年買賣移轉棟數將從「爆量大增」變成「持平微增」。

因這一波房地產在短時間漲很多,他指出,還在推案的建商要降價是不可能,否則後面會有交屋問題,唯一比較有機會是2~3年前買預售屋的人開始交屋,也許有讓利的可能,降價在1成內。

他舉例,最新建商推的案子60萬,2~3年前買的價格為40萬,現在會以55萬讓利少賺賣出。

他強調,隨著投資客及投機客退場,現在的購屋主力會是自住剛性需求,建議有自住需求的人可以出來看屋。

 

景氣受通膨影響 市場穩定軟著陸

 

台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心合作,發布2024年第4季景氣指標分數,估計為50.05分,較上季減少1.88分;明年第1季略反彈至51.86分,第2季下修至45.10分。意味明年上半年,房市景氣將從黃紅燈轉為綠燈,市場從熱絡回歸穩定軟著陸。

 

周鶴鳴指出,現在房地產景氣確實變得不好,尤其在9月19日央行政策發威後,明顯衰退,對景氣影響最多的仍是通膨,明年電價調漲,加上1月1日起軍公教加薪等,都加深了對通膨的預期。2025年上半年仍是景氣衰退,但仍可維持在象徵穩定的綠燈。

 

他認為,房市現在正在盤整向下初期,通常會有資金需求較高的族群拋售,有剛性需求的客群,這時有機會撿到便宜。但到後期,市場沉澱完畢,剩下的屋主多半為可賣可不賣,價格就不會太便宜。

 

短中長期多空交雜 房市買盤兩極化

 

他說明,今年底至明年上半年,國內外多空交雜,短期內要關注美國降息循環的資金走向,以及11月美國總統大選後的兩岸關係。展望2025年,房市回歸供需基本面,但隨時間沉澱,除非全球發生重大系統性風險,經濟硬著陸,房價仍然有撐。在混沌不明的氣氛下,國內房市將浮現5大趨勢。

 

1. 新興區盤整:供給量大、投資客較多的新興開發區,進入價格盤整,政策利空早期出售的案件,少數讓利出場。

 

2. 稀有區價穩:供給需求決定價格,精華地段少量釋出的指標社區,甚至低總價3房產品,市場稀有釋出,支撐力道仍強,價格持續走高。

 

3. 新青安淡化。政策上路1年多來,已消化不少首購需求,加上行庫緊縮銀彈,鑑價上趨於保守,首購族不易貸好貸滿,因此近期新青安的申辦戶數,與5月時的高峰期相比已明顯下滑,後續對市場的邊際效應也將逐步淡化。

 

4. 工商農穩健:工業地產、商用不動產並非打炒房範疇,尤其企業基於長期發展,購地、建廠都經過中長期審慎規劃,不會因一時波動改變發展藍圖;部分高資產族群,也會轉向投資店面、商業辦公室,作為長期置產、收租的資產選項。另外,戰後嬰兒潮世代的退休剛性需求,也讓稅務成本低的休閒農地、農舍,近期有升溫趨勢。

 

5. 現金族崛起:資金雄厚不須大量申貸的現金購屋族,因不受限貸政策影響,在市場上的競爭力大幅提升,可好慢慢挑選保值性佳的物件,成為房市的最大贏家。
200萬俱樂部豪宅無貸款,去年1~8月有10戶,今年1~8月有20戶。

 

台灣房屋市場景氣燈號是由中央大學台灣經濟發展研究中心,根據2002年1月起至今。分數對應燈號分別為景氣過熱(52.55~100)的紅燈,熱絡(46.31~52.55)的黃紅燈,穩定(46.31~41.25)的綠燈,遲緩(35.32~41.25)的黃藍燈,以及低迷(0~35.32)的藍燈。

 

台灣房屋,景氣燈號
台灣房屋,景氣燈號

 

斥資千萬 用AI打造「全能魔法家」

 

台灣房屋此次不惜斥資千萬,與2023年登上NVIDIA執行長黃仁勳於 COMPUTEX 2023 開幕影片的AI 軟體企業HOMEE AI合作,運用領先性AI空間運算技術,推出台灣房屋「AI地產機器人5.0」升級版「全能魔法家」。

 

HOMEE AI創辦人暨執行長杜宇威表示,全能魔法家有3個服務亮點:

 

1. 2D美妝師

 

「虛擬淨化」AI智能把物件美化升級,尤其是帶看時屋主仍自住時的屋況,一鍵智慧化去除照片中多餘的生活用品與雜物,提供更乾淨俐落的空間圖像,讓消費者線上賞屋視線不受干擾,提升判斷力和好感度。

 

其次是「次元景深」。讓買家線上賞屋、如入其境,以及「風格美妝」,消費者可依個人需求與喜好,將空間進行個性化設計,讓購屋者對未來裝潢方向更具體。

 

台灣房屋,AI
台灣房屋,AI

▲台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴(左2)、HOMEE AI創辦人暨執行長杜宇威(右2)。圖/彭蕙珍攝

 

2. 3D設計師

 

提供業務透過手機就能掃描住宅空間並立即建模,同步丈量生成2D及3D格局圖與3D實境導覽,取代業務以傳統人工丈量繪圖的繁雜工序,加速待售物件上架時間。同時,提供消費者可於任意時段,體驗3D全景賞屋功能,。

 

3. AI 智囊團

 

24小時提供擬真人化不動產諮詢,包括:物件推薦、區域行情、房屋貸款資訊或相關法規政策等,AI 智囊團都能快速、精準地為消費者解答,消費者也可直接詢問「臥室可以放得下 King Size 床組嗎?」等問題。

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