房地合一政院拍板 預售屋明年恐交屋困難

記者曹逸雯／台北報導

房地合一稅改方案行政院21日拍板定案，按行政院的規劃，將在明（2016）年元旦上路，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，這表示明年交屋、取得產權的屋主，未來出售時就要適用新制，如果短期交易要面臨45%的利得稅，恐將使預售屋明年交屋困難，可能會形成交屋前的轉售、解約潮。

黃舒衛表示，行政院規劃的日出條款設在明年元旦，因此，從現在開始到年底前，就是買方看屋、議價、買房的絕佳時機，而行政院通過的房地合一稅改方案內容也有七點需要提醒：

一、台灣房市將正式步入「重稅時代」 稅率全面上調，1年內交易稅率高達45%，與新上路的富人稅同級，而各持有時間級距的稅率也比之前的10%還高。如果再加上囤房稅，以及未來舊屋加稅等各類持有稅的上調，房產投資輕稅的黃金時代已經成為歷史。

二、降低課稅門檻、擴大加稅的規模 原來的自住免稅的排富條款設定在總價4000萬，現在則以獲利400萬作為門檻。這400萬的標準，是行政院以2000萬房屋、持有6年、每年3%的自然增資回推，等於降低課稅門檻、擴大加稅的規模，影響戶數從8400激增到48000，影響層面變廣！

三、自用優惠要持有滿6年才能使用 目前草案的自用住宅優惠，需要同時符合夫或妻或未成年子女設籍、無出租無供營業使用、滿6年，條件為目前各類不動產稅制最嚴格的要求，若未能全面符合條件，不但不能享用免稅額，且稅率還要從15%起跳，未來賣方的交易成本絕對會增加。

四、預售案明年交屋困難 若按行政院規劃，明年元旦上路，表示明年交屋、取得產權的屋主，未來出售就要適用新制，短期交易要面臨45%的利得稅，同時還有持有稅上調的壓力，雙重壓力恐形成交屋前轉售、解約潮。

五、扣除額項目少 目前僅有自用住宅400萬的獲利扣除額，以及避免土增稅重複計算，可扣除的土地漲價總數額等兩項可作為稅基的減項，然而持有期間經營不動產所支付的各類稅、費、利息，均不能扣除，全部歸入交易的獲利，顯不合理。

六、贈與後轉售，尚無具體規劃 繼承、受贈等非採買賣方式，未來轉售時，如何認定成本，以避免現況公告土地現值、房屋評定現值當作成本，造成民眾稅基暴增的不合理現象，此類最攸關一般民眾權益的規定，相關討論闕如。

七、立法之不確定仍高 是否能如期立法完成、民進黨對案尚未出爐，無論是免稅額的下修，或日出條款的回溯，趨嚴、再加碼的機會高。