房子愈買愈小 不只跟高房價有關!專家揭「小宅化」7大因素:曾經的主流房淪滯銷宅

文/李寧】房價高漲,加上少子化趨勢,使得交易逐漸小宅化,據內政部統計月報資料顯示,去(2023)年建物買賣移轉的平均面積僅約29.7坪,不僅是首度跌破30坪,也是史上買屋面積最小的一年,10年前建物買賣平均移轉面積還有34.6坪,20年前平均買賣移轉面積則還有46.6坪,房子愈買愈小的趨勢顯著,國內房市「小宅化」的態勢顯然已不可逆。

面對全台房市結構改變,房產專家張欣民在「房市張老師部落格」中直言,「住宅小宅化已是一條不可逆的不歸路!」房屋坪數愈買愈小,大多數人會直覺想到高房價相對的代價便是小宅化,但張欣民認為,這一市場大趨勢並非僅是因單一高房價的因素所造成,而是很複雜的社會及市場現象所形塑出來的。

近年來房市交易熱絡,但是在熱絡的表象下,產品結構面卻悄悄地在改變,尤其是小坪數的電梯大樓產品特別受到市場的青睞,張欣民表示,過去主流的三房兩廳不只是退位,甚至淪為滯銷的產品,建商為因應此一市場趨勢,在產品規劃時小宅的佔比也大大的提高。

針對2023年建物買賣移轉的平均面積僅約29.7坪,張欣民指出,如此坪數扣掉公設比至少三成,室內頂多是兩房格局,若與10年前相比,平均的買賣移轉面積足足少了5坪,相當於少了一間室內房間的空間。「而且這種房子越買越小的現象,不僅僅出現在大都會區,甚至是二、三線城市也都如此。 」

▲張欣民表示,過去主流的三房兩廳不只是退位,甚至淪為滯銷的產品,建商為因應市場趨勢,大大的提高小宅推案佔比。
▲張欣民表示,過去主流的三房兩廳不只是退位,甚至淪為滯銷的產品,建商為因應市場趨勢,大大的提高小宅推案佔比。

住宅產品小宅化,很多人可能直接的就想到是受到房價高漲的影響,但深入探討便可發現,除了房價節節攀升,使得民眾負擔不起的因素之外,包括社會變遷、家庭結構改變等,也是此一趨勢形成的諸多原因。

其中,有7大因素促成了現在的小宅化。

1.房價高漲,縮小購屋面積因應

近年來全國各地房價高漲,但民眾實質的薪資所得並沒有跟著往上漲,因此購屋痛苦指數及房貸負擔率都頻頻創下新高,張欣民感嘆,民眾若真有購屋需求,只能委曲求全減縮購屋面積,「當然這絕對是小宅化的原因之一。」

2.家庭結構愈來愈小

據內政部統計,2023年底平均每戶家庭人口數量降到僅剩2.53人,戶量再創歷史新低;對比1998年的平均每戶人口數量有3.44人,張欣民表示,現在的家庭屬於人口簡單、人丁單薄,現實面根本不用再像過去一樣住上大房子,實質需求持續減弱當中。

3.年輕人不婚不生

家庭結構變小,張欣民指出,這跟年輕人不婚不生脫不了關係,官方統計顯示,2023年全年新生兒數13萬5571人,較2022年減少了3415人,再創統計以來的新低。

台灣自2020年起邁入「生不如死」的時代,少子化問題持續惡化,但若深究背後的原因,不是結婚族不生,而是很多年輕人選擇不婚,他認為這才是最嚴重的問題。

4.兩代不同堂時代來臨

「由於自我意識抬頭,加上刻意避免產生難解的婆媳問題,很多年輕人結婚後都寧願在外租屋,也不願跟父母親同住一個屋簷下。」張欣民說,過去三代同堂的景象不僅早已不復見,兩代不同堂反而變成常態,這當然也是造成家庭結構改變的原因之一,同時增加了小宅的需求。

5.離婚率居高不下

據統計,2023年我國結婚對數為12萬5192對,離婚對數則為5萬3085對,「一對破碎的婚姻至少增加市場上一戶小宅的需求,甚至有人說是一戶正常住家換成兩戶小宅,小宅需求自然水漲船高。」

6.都會化下的租屋需求強勁

由於大都會地區的就業機會相對較多,不僅是台灣,乃至全世界大都市皆然,因此吸引很多離鄉背井的外漂族群,張欣民表示,他們因為就業而落居,這些人大多成為租用小宅的族群,即使漸漸有能力購屋,也都是選擇從購買小宅入門。

7.高齡化社會換無障礙小宅

根據國發會的資料顯示,2018年台灣已轉為高齡化社會,推估將於2025年邁入超高齡社會,老年人口占總人口比率將持續提高,預估於2039年突破30%,至2070年更將達到43.6%。

張欣民提及,高齡族群面對的就是雙老問題,本身年紀老,其所住的房子也是屬於缺無障礙設施的老房子,於是有能力的人多會選擇換屋到較好打掃的電梯大樓小宅,以安度晚年。

綜觀上述成因,高房價顯然只是其中之一,倘若房價在未來有機會修正,張欣民認為,小宅化的市場現象恐怕仍難有所改變,主要是上述的社會現象幾乎都是不可逆的長期趨勢。