房市反轉》台積電效應早就反映完了 顏炳立:2023年市場轉淡 房價緩修正

戴德梁行董事總經理顏炳立在第3季記者會中指出,今年房市量縮格局抵定,預估2023年將延續量縮趨勢,蛋白區房價將率先出現緩跌現象。(攝影/葉佳華)

「夕陽無限好,只是近黃昏。」戴德梁行董事總經理顏炳立以一句話形容近期的房市看法。他解釋,目前買賣雙方的心情寫照,手上持有房地產的人總覺得「明天會更好」,盼望「虎嘯」能撼動市場,但這時只能送他一首歌《往事只能回味》;而想買房的人高度期待房價再跌10%,也只能送他一首《等到花兒也謝了》。

第4季房地產「量再縮、價未修」,2023年市場轉淡

戴德梁行4日舉辦2022年第三季房地產市場概況記者會,由於成交量能反映房地產市場的溫度,顏炳立指出,從今年第一季追蹤到現在,年初原本預估2022年全台移轉棟數是31萬棟、當時早已預估市場將呈現量縮,如今看起來全年可能31萬棟不到,確實是量縮了。

顏炳立也分享,最近到台南去演講,跟幾個老闆交換意見,他們直指:「台積電效應早就反映完畢了!現在人少了!」因此,顏炳立認為,相比起來,媒體的報導似乎相對樂觀許多。

針對第4季的不動產市況,顏炳立則以15個字形容:「買氣降、量再縮、價未修、人觀望、市轉淡。」

顏炳立表示,有人說因應國門開放,市場在第4季會反彈,他搖搖頭地說,就像一個確診的人,曾經躺在加護病房,難道吃了藥,出來馬上就能跑?用膝蓋想也知道怎麼可能。他指出,下半年房市激情退去,不會有疫後安慰報復性反彈。

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開發商對住商土地標售案更謹慎,土地市場量縮但仍樂觀

觀察今年前3季的投資市場,由於台灣人壽在第3季最後一天以新台幣63億元購入錦鋐企業手中的桃園青埔廠辦大樓,一舉逆轉了今(2022)年投資市場原本可能連續三季量縮的局勢。根據戴德梁行統計,第3季投資市場交易額為新台幣346億元,累積前3季投資交易量為新台幣964億元。

至於土地市場,累積今年前3季交易量為新台幣1271億元。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出,受到全球景氣預測偏空、升息壓力持續以及年底選前的觀望氣氛下,開發商下半年明顯比以往更為出手審慎,使得多檔住商類土地標售案皆以流標收場。

楊長達預估,由於第4季目前看來並無大規模土地標售,全年土地交易量估計將在新台幣1600~1800億元之間,重回2018年水準,也將跌破十年均量1973億元。

顏炳立則認為,房地產市場靈魂是土地,目前全台土地需求仍強,其中都更土地更趨活耀,不過買氣已有所收斂,整體第四季土地市場將量縮但仍樂觀。

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市場「亂象叢生、群魔共舞」,房市反轉訊號浮現

至於一般住宅市場,顏炳立則提醒房市掀起亂象,像是新舊不分、地點不分、產品不分,但卻價格一樣,根本不合理。他舉例,仁愛路上40、50年老房子已經賣到附近10年屋的價格、也有人買大直一坪200多萬元比大安區還高、松仁路跟松江路開一樣價格也照樣有人買,只能說「口袋有錢、有錢任性」。

「亂象叢生、群魔共舞,這些現象出現代表房市即將反轉的訊號。」顏炳立指出,光是成交量就能看出市場正在萎縮,一旦沒有這麼熱,房價自然也不會上來,預期2023年房市轉淡、買氣再降、價緩跌,人觀望、量再縮。

顏炳立重申,四根柱子決定房價,分別是「資金、利率、供給、需求」,目前雖然利率往上,但資金充沛還是撐住房價,而供給、需求也多,使得價格還是頂住,至於會不會下來?只要利率一拉高到4%,房貸壓力就來了,「這個市場就再見了,量縮就會更嚴重。」

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