【房市大盤點3】重劃區價量雙漲風險伴隨 專家:購屋前這3點必考量

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重劃區房價跟漲,仍要注意量大區域的價格較紊亂,民眾買屋要多打聽。
重劃區房價跟漲,仍要注意量大區域的價格較紊亂,民眾買屋要多打聽。

推案量前十大區域內的重劃區,2021年全都呈現推案量、成交價雙漲的榮景,然而在新興重劃區買房如夢似幻,仍要瞭解額外的風險,專家提醒,重劃區的大型交屋潮往往會在發展初期時出現,未來房價若無法繼續向上,或是周邊中古屋價格無法跟上漲幅,那麼利多的支撐力道恐怕有限。

重劃區擁有完整的街廓,交通條件、生活機能可望一應俱全,但不可避免的,重劃區從無到有、到後期發展成熟的階段,勢必會經過好幾年的黑暗期,專家透露以下3大考量,想買在重劃區,你一定要知道。

一、生活機能未臻完備

新興重劃區在大型交屋潮後,屋主通常不會立刻搬入新家,因此交屋潮之後的點燈率、也就是入住率偏低。

而大型交屋潮往往會在重劃區發展初期時出現,《住展雜誌》研發長何世昌就說,「人口入住率低,什麼都沒有」是重劃區發展必經過程,偏偏此時房價最便宜,等到什麼都有了(指生活機能)之後,房價就跟著漲上來。

學區也是小夫妻要先考量的,何世昌指出,家中若有學齡兒童的購屋家庭,應注意未來就學問題,因為有些重劃區如淡海新市鎮還沒來得及蓋學校,而有的重劃區如竹北周邊的學校卻是年年額滿,擠不進學區的學齡兒童,就必須跨學區就讀,買房前都要先規劃好。

二、規模大宜多打聽房價

房價步步墊高,已經來到遍地開花的境界,何世昌形容,以往被批評點燈率偏低的「鬼城」,如林口新市鎮、新莊副都心與頭前、淡海新市鎮等重劃區 ,如今都因捷運兌現、生活機能完善,及大型商場進駐等利多因素,從「鬼城」翻身為「黃金城」,建商也重拾推案信心。

然而量大的重劃區,房價較紊亂,民眾一定要多打聽,屋比房屋總經理葉國華認為,目前全台各地不少預售及新屋都有超漲的狀況,預售屋因購買成本較高,是否能順利成屋交屋?是否如建案DM廣告般蓋得美輪美奐?都是需要額外注意的風險。

另有不少新案位於機能尚未成型的重劃區,葉國華提醒,一旦房市發展不如預期,甚至出現反轉,就容易出現先買先套牢的窘境。

三、留意政策緊縮風險

房市控管政策頻出手,使得年底購屋旺季的腳步放緩。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,政府有意打擊短期投機,政策朝向禁止預售換約等方向,目前有些區域已出現一小波預售轉手潮。

尤其是換屋與中高總價的客層,對於政策較為敏感,短期內心態趨觀望,再加上許多區域房價在今年拉高後,已出現追價乏力,12月份包括信義房屋、住商不動產等房仲業者,旗下門市的最新交易量都較上月量縮約1成。

葉國華指出,目前內政部正推動預售禁換約轉售的修法,現在購買預售屋投資風險並不低,此時民眾若有購屋需求,可先將目光放在基期較低的中古屋,相較保值與安全。

 

 

 

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