房市建照量暴增 老屋恐怕不再夯

文/財訊雙周刊
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▲房市交易量連3年正成長,買氣漸回溫。(圖/財訊雙周刊提供)
▲房市交易量連3年正成長,買氣漸回溫。(圖/財訊雙周刊提供)

顏炳立今年用「春花望露」來詮釋2002年,意指房市會是露水、不會是雨水,更非暴雨洪水,有回溫,但不追價。


台灣房市自2014年高檔下修,戴德梁行董事總經理顏炳立就預言,房市會壞8年,概念是緩跌4年、盤整4年,至於房價落底,就等年交易量達30萬戶,儘管2019年12月的數字尚未公布,但各專家都估計,距離30萬戶應可擦邊達陣,也就是說,今年,會進入顏炳立所說的4年盤整期。


從政府實施房地合一稅等打房政策以來,6都房市在2016年陷入最低迷的1年,全台建物買賣移轉戶數創下24.5萬棟新低,但在政府打房鬆手後,交易量開始每年以1萬至兩萬棟的速度回溫,2017年買賣移轉戶數落在26.6萬棟,年增約8%,也是自2014年以來,房市移轉量首度止跌翻揚,2018年達27.8萬棟,2019年各界皆預估可達29萬多戶,逼近30萬戶。


科達機構董事長賴建程表示,自2018年下半年開始,首購、換屋族等自住客出籠看屋,2019年剛性需求買盤、台商回流推升土地、住宅、豪宅等交易增加,目前市場仍以自住為大宗需求,且多以價格為購屋主要考量,交易主力在中小坪數成屋物件、低總價新案,預估今年會仍會持續,不一樣的是,換屋、置產族今年也開始陸續進場,中大坪數與高端產品,可望去化。


儘管今年不少專家對房市給予審慎樂觀的評價,但永慶房產集團業務總經理葉凌棋特別提醒,推估2019年全年建築執照(建照)恐高達14.4萬戶,全年逼近、甚至突破1995年的建照量14.57萬戶,創1996年以來新高,更是24年來新高。


▲國內歷年建照量。(圖/財訊雙周刊提供)


上一波高點是1992~1995年,原因在於1992年政府打算制定容積率管制,並預計在1995年全台實施,建商在施行前瘋狂申請建照,導致建照量體暴增。


當時建商搶照搶建後,滿手未去化的房子,又遇上1997年亞洲金融風暴,其後房市嚴重下墜,不少建商跳票跑路、甚至消失在資本市場,而2019年的爆大量,加上國內新建待售餘屋、使用執照仍維持高檔,市場超額供給,將累計大量賣壓,「將來連我都覺得恐怖!」葉凌棋說,預期今年房市將進入新成屋與中古屋價格博弈、競爭階段。


葉凌棋尤其點名台中市、台南市,雙雙創下2019九九年內政部統計以來的新高,葉凌棋說,若以今年前10月的建照量推估,台中建照量約2.9萬戶,台南1.5萬戶,都是新的高點。不過從另一方面來講,正也代表市場上會出現許多「新貨」供大家挑選,買方市場確立不疑。


不過,或許正因房市已經維持多年「北溫南熱」的狀況,加上中南部基期較北部低,建商才會有信心供給。中華民國不動產代銷公會全聯會理事謝坤成也說,以6都2019年預售推案量能來看,台中市成長幅度超過3成,位居第一。


▲房市交易量連3年正成長,買氣漸回溫。(圖/財訊雙周刊提供)


謝坤成指出,由於台中捷運綠線即將於年底全線通車營運,目前北屯捷運GO站及水湳經貿區周邊、南屯區文心路捷運沿線、台中精密園區及烏日高鐵特區捷運新烏日站(G17)都是主要推案熱區。


高雄和台南2大都會區今年房市補漲態勢也會相當明顯,在於推案戶數及金額在2019年分別呈現2~3成的漲幅。高雄市三民、楠梓、鳳山的首購宅銷售都相當亮眼,尤其是楠梓高雄大學城一帶,因區域生活機能改善,加上楠梓加工出口區科學園區化、新台2017線動工興建與大學城消費人口增多等利基條件,首購產品去化速度快。


在房型上,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,主流的產品還是電梯大樓的2~3房,尤其兩房產品不僅因為少子化與高房價的緣故而需求增加,高齡化、長壽化也帶動退休族群的換屋需求,這些客層不見得要大房子,兩房的產品住起來不僅舒適夠用也好整理。


賴建程則建議,北台灣自住客可以往人口多、交通便捷的地區,例如新北市可朝新莊、三重、中永和、新店等區域,鄰近捷運、環狀線或舊市區機能的重劃區來找,重劃區也會因新案競爭而更有價格潛力,自住客也能多看、多比較,中小坪數產品仍是主流。


▲台中市建照核發戶數。(圖/財訊雙周刊提供)


▲台南市建照核發戶數。(圖/財訊雙周刊提供)


謝坤成認為,未來有兩個購屋趨勢會翻轉,其一是消費習慣改變,年輕人喜新厭舊,老屋變得不值錢,在於新屋也沒有負擔比較重,建議手上有老屋的人趕快賣,否則就去就做危老,「現在賣最值錢!」其二,中南部喜愛透天的程度降低,這幾年年輕人往城市集中,2、3代不同堂,日後6都都會區大樓一定是趨勢。


整體而言,住商不動產企研室經理徐佳馨說,2020年是一個穩健年,除了經濟上表現平穩,政策也不容易再有打房作為,加上利率在未來幾年內保持低檔,自用客戶可以多選多看,以務實眼光下手。顏炳立今年則用「春花望露」來詮釋2020年,意指房市會是露水、不會是雨水,更非暴雨洪水,有回溫,但不追價。

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