房市轉熱 四項指標會說話

文/黃繡鳳
台中房市外溢效果逐漸成形,其中以水湳經貿園區發展最受到矚目。圖/黃繡鳳
台中房市外溢效果逐漸成形,其中以水湳經貿園區發展最受到矚目。圖/黃繡鳳

迎接109年,回顧108年房市總體表現,正心不動產估價師聯合事務所認為,可從四大指標判斷房市持續走穩,前景可期。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠特助表示,其一是景氣對策信號中的領先指標(不含趨勢指數)。近一年來呈穩定上升走勢,已連續11個月成長,該指數中包含「建築物開工樓地板面積」,可反映房地產動能狀況,現階段整體而言表現不俗。

其二為消費者信心指數(CCI),該指數中分析類別包含「購買耐久財」,可反映消費者出手購置房地產的意願程度。108年9月「未來半年購買耐久性財貨時機」調查結果為102.25點,為自104年12月低於100點後,首次轉為樂觀,而108年12月最新指數為111.65點,已連續4個月呈現樂觀。

其三為臺灣非製造業經理人指數(NMI),該指數中分析的產業類別包括「營造暨不動產業」與「住宿餐飲業」,故指數表現狀況與房地產較有直接關聯。而最新的108年12月NMI指數為54.1%,已連續第10個月呈現擴張(樂觀心態)。

其四看住宅與建築貸款餘額變化,觀察近3年資料,兩者均呈現逐年上揚走勢,其中又可以建築貸款餘額看出建商購地推案的信心。以11月為基準,107年的建築貸款較106年成長約1207億元,年增率約7%,而108年建商大肆湧入房市,建築貸款較去年同期成長約2297億元,年增率高達13%,勢不可擋。

陳孟筠表示,近期以實價登錄資料分析出各類型建物(公寓、華廈、大樓、透天厝)總價均以500~1000萬元交易為主,其次為總價1000~1500萬元間。這兩年均聚焦在低總價產品的動態上,然而就該事務所統計近年交易狀況,每年仍有上千筆超過3仟萬元以上的產品交易,表示高總價市場仍有動能,只是緩推進行。以108年高總價成屋聚集區域統計,多集中於西屯區、南屯區,產品類型則以大樓占大宗。

雖然臺中房市位屬屯區的一級戰區地位尚未被撼動,但外溢效果已逐漸成型,臺中知名建商已紛向外圍新興地區插旗,諸如14期、水湳經貿園區、單元八、13期…等,均從現在既有的成熟商圈(逢甲、八期)向外延伸。

「大臺中房市交易動態資訊平台」也同步發布109年1月份大臺中房市分析月報,就臺中市不動產交易量體及價格進行專業分析。本次各數據統計時間說明如下:買賣登記案件數量統計至108年12月、建/使照數量統計至108年11月、實價登錄資料因發布時間差而統計至108年10月。在建物買賣移轉登記數量部分,108年12月的買賣登記棟數為4425棟,相較於上月增加30.8%,比去年同月增加19.8%,而12月買賣移轉的前三大熱區依序為北屯區(652棟)、太平區(575棟)及西屯區(571棟)。統計108年全年度的買賣登記棟數為4萬3438棟,較去年增加3634棟,增幅9.1%。

建照、使照量部分,108年11月建照為1423(戶),月減64.3%,年減32%;使照為2013(戶),月增79.6%,年增5.8%。本月建照量大幅萎縮,僅東區(社宅)、西屯區、太平區及梧棲區有單一個案逾百戶之量體挹注,反觀使照量則大幅攀升,為今年最高點記錄,亦為繼104年12月以後,再度突破2000戶大關。而108年1月至11月的建照量合計為2萬2437(戶),較去年同期增加4043(戶),增幅22%、使照量為1萬2663(戶),比去年同期增加568戶,增幅4.7%。

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