房市高峰已過?預售市場陷難題 專家:下半年推案量恐減少

預售屋市場近幾年常有出現延遲交屋的情形,主要原因就是因為缺工缺料,再加上最新通過的平均地權條例,原本預估會有一波出走潮,不過政策大轉彎,限制換約祭出「日出條款」,法令公布之前取得,未來仍然可以轉售,但專家分析,目前已經有大量的預售轉售情形,預估今年整體推案量在下半年,也可能會急速冷凍。

圖/TVBS
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房地產行銷副總李謙:「像我們這一塊基地,就位於思源路跟新北大道口,它其實是鄰近整個頭前重劃區,最靠近捷運站的一塊基地,那我們這一塊地,19層樓規劃125戶,其實現在相對來說,每個禮拜來看房子的人,大概都還是有個二三十組。」

在新莊的捷運沿線上,近幾年預售屋的市場依舊很火熱,民眾不僅看中機能性、交通便利,很大誘因,也因為想在大台北有間房,只能先從預售屋下手。

房地產行銷副總李謙:「其實我會建議現在大家,盡量選擇一些發展比較完整的區域,重大建設也確定的,那也避開這幾年比較超漲的地區,找一些有剛性需求,像捷運宅這種需求量比較穩定。」

記者劉俐均:「很多人買房偏向喜歡買預售屋,主要有幾個原因,像是付款壓力來的比較輕鬆,還有可以用比較低的成本,買到適合的房型,另外也有機會可以買到未來的房價,不過在偏遠以及附近機能,沒有這麼完善的地段,民眾仍要小心,有可能會延期交屋。」

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過去這幾年,因為缺工缺料,都有發生過預售屋延遲交屋的情形,不過平均3年內都會完工,但也有零星個案延遲超過5年,甚至還有建商從3年延長到8年,更拋出物價一年膨脹2%,等於買房賺了16%,但延後交屋不僅有違約問題,對有需求的民眾想住卻住不了,未來房價也有風險。

不動產企研室資深經理徐佳馨:「對於消費者來說,延遲交屋他損失兩個部分,除了時間成本之外,另外最直接的就是,他因為需要就是解決居住問題,而產生的一些所謂額外的支出,例如說像是租金的部分,那所以我們在內政部的預售屋契約書上面,都有管制這種建商延遲交屋、他要必須補貼消費者租金的部分,可是對於很多的購屋人來說的話,這樣的補貼可能跟租金相較起來,還算是九牛一毛。」

在平均地權條例通過後,原本預估將掀起一波逃命潮,只不過政策卻又出現大轉彎,預售屋禁換約、不溯及既往,限制換約也有「日出條款」,法令公布之前取得未來仍然可以轉售,也讓各界解讀是在幫投資客來解套。

不動產業者董事長李同榮:「現在在禁止轉售炒作,已經發生不了什麼作用,但是心裡層面的確發生很大的威脅,所以這樣的情況,我覺得預售市場購買預售市場的群眾,尤其是剛性需求,你要認識預售市場是一個期貨市場,預售市場在目前這個階段,其實在去年已經投資客已經大量的出脫了。所以基本上在房市降溫的同時,其實已經沒有炒作的現象,所以很多自住的或者是剛性的需求,就反而是卻步的,那麼這樣是不是對市場,其實也是造成另外一種扭曲。」

對預售屋衝擊一波接著一波,有不動產業者統計,過去一個月,全台以及主要都會區預售轉售賣壓,一個月增加2392間,月增高達11.6%,目前全台預售轉售量,高達2.3萬間,這種壓力短期內恐怕還不會減緩。

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房產趨勢專家何世昌:「政府打房的關係,導致預售屋市場的買氣嚴重的停滯,所以現在預售屋市場的賣壓,確實是正在累積當中,只是說不曉得會累積到什麼程度?在哪個時候開始出現價格反轉?這個是預售屋市場,比較大的一個危機,因為在2022年的時候,整個台灣的預售屋市場,再加部分新建案新成屋的推案量,整體的推案量大概在兩兆到2.1兆左右,預期今年整年的推案量,會減少6000億只剩下1.5兆左右,上半年因為這個平均地權條例,它有設定日出條款的一個關係,上半年的推案量,可能會有會遠高於預期,可是到了下半年,推案量就會急速的冷凍。」

專家分析,在不斷墊高的原物料成本,還有供給需求面的變化,再加上政府打房,新的一年整體房市恐怕難以再攀上高峰。

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