房東「一次漲足」避限制 租賃新制恐引反效果？專家：租金只會更高

代租代管公司在房東與租客之間扮演重要橋樑角色，提供多元管理方案協助房東處理租賃事務。然而，近期租賃條例改革引發業界疑慮，特別是關於保障租客三年續租權的條款。此規定要求房東必須在租客無違約情況下提供原條件續約，形成1+1+1的三年保障機制。同時，漲租限制也成焦點，新制規定漲租需提前通知且比例須依房租指數訂定，約為2%。業者擔憂這些規定可能導致政策實施前房租先行大幅調漲，以及房東與房客之間的對立情形增加，對租賃市場造成衝擊。

租賃條例中最受爭議的部分是強制續租條款。這項規定保障租客在無欠繳租金達三次或無違法行為的情況下，房東必須提供原條件續約，形成總計三年的租期保障。然而，這對某些特定區域如學區周邊造成不便，因為學生租屋通常僅需一學期或一學年，強制三年保障反而缺乏彈性。業者表示，這不僅限制了房東的權利，對某些租客而言也不一定符合需求。

另一項爭議焦點是漲租限制條款。新規定要求房東若要調漲租金，必須提前三個月至半年通知租客，且漲幅需依據當期房租指數訂定，目前約為2%左右。業者指出，台灣存在明顯的城鄉差距，各種屋別與屋況也有所不同，這些因素都會影響租金，因此以統一物價指數訂定漲幅有待商榷。更令人憂心的是，此規定可能導致房東在政策實施前先行大幅調漲租金，將政府設定的漲幅上限當作基本調整標準。

業者分析，實際租賃市場中每次續約的漲租幅度通常在5%至10%起跳，若未來被限制在2%至3%，房東可能會在第一次簽約時就先行大幅提高租金，反而對租屋族不利。這種「一次漲租」的做法可能導致租金整體水平上升，與政策初衷背道而馳。

此外，租約期間房東與房客的對立也可能因新制而加劇。業者表示，房東可能會更加注意租客的繳租紀錄，只要累積三次欠繳情形，就能以此為由不再續約。業者呼籲政府不應只學「半套」制度，若要保障租客權益，也應同時建立如歐美或日本等國家的信用保障制度，確保房東能了解租客的信用狀況。考量到台灣租賃市場的龐大規模，從漲幅統一到舉證問題都可能增加交易成本，最終恐怕不僅無法抑制租金上漲，反而成為推高租金的因素。

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