〈房產〉北市巷弄內老宅受惠危老政策 占核准案件比重過半

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台北市住宅老化速度快速,政府希望透過都更與危老政策加速老舊建物改建,根據台北市建管處公布的危老資料顯示,除臨路邊的老舊建築改建熱門,巷弄內的老宅改建也積極,統計核准的 559 案中,高達 55% 的改建案門牌都在巷弄內,巷弄內的老宅受惠危老政策也動了起來。

另外,據統計顯示,50 坪以下的基地面積,平均可爭取到 24% 容積獎勵、100 坪以上則平均可爭取到 36% 獎勵,基地面積越大,獲取高額容積獎勵機率越高。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德指出,台北市大馬路旁的老舊商辦、飯店,因為所有權人單一,不僅沒有複雜的整合問題,參與危老改建還可獲得 40% 的容積獎勵,因此申請狀況相當踴躍,不過統計台北市危老案件,有一半通過審核的個案都處於巷弄內,顯示危老政策的確達到鼓勵老舊住宅參與改建的效果,不過受限基地面積等因素,小基地建築物規劃不易達到退縮或耐震相關條件,因此平均申請到的容積獎勵較低,100 坪以上的建築物容積獎勵比起 50 坪以下多了將近 5 成。

台北市巷弄內的危老改建案占比超過一半,除了住宅老舊改建需求殷切,與參與者的意願也有顯著關係,通常大馬路邊一樓店效較強,但改建前後價值增值效益有限,因此屋主參與的意願也會受到影響,不過巷弄內的一樓通常店面效益較弱,反倒比大馬路的一樓店面更有機會整合。

北市危老的容積獎勵方面,目前已核准的 559 件重建計畫案中,有 249 件獲得容積獎勵最高上限 40%(即獎勵法定容積 30%,外加時程獎勵 10%);申請容積獎勵平均為 33.48%;最低申請容積獎勵值為 8%。

雖然危老政策對於北市巷弄內的老宅改建有所助益,不過並非所有區域都能受惠,主要因為台北市房價水準較高,二方面巷弄內的小面積開發,造價成本都會比大面積開發的成本高上許多,若是北市以外的小巷弄,開發商進去整合的意願都會相對低落。

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