房貸成數非用成交價計算 8成不易

財經中心/綜合報導
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▲專家提醒,銀行核貸成數是以物件鑑估值為基準,而非成交價格。(圖/NOWnews資料照)
▲專家提醒,銀行核貸成數是以物件鑑估值為基準,而非成交價格。(圖/NOWnews資料照)

房屋是一筆龐大支出,一般買方通常需要向銀行貸款,不過因為銀行不會全額貸款,仍需先有自備款。需注意的是,核貸成數是以銀行針對該物件的「鑑估值」為準,而非以成交價來計算,一般而言,鑑估值通常是成交價9成左右;也就是說,若貸款成數是8成,實際上僅是成交價的72成。因此,房市專家提醒,準備頭期款時,現金最好準備成交價3至4成,才不致於發生現金不足的狀況。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示,房貸的核貸成數,並非用成交價格計算,而是依照銀行針對該物件進行鑑價的鑑估值為準,一般市場狀況而言,鑑估值通常會落在成交價格的9成左右。

也就是說,若1000萬買下的房子,鑑估值約是900萬左右;依此算法,若銀行針對該物件的核貸成數為8成,就是指900萬的8成,約720萬,僅相當於成交價1000萬的72成。因此,若要購買該物件,買方需準備的頭期款至少280萬,並需再加上其他應以現金支付的費用如契稅、房仲服務費、裝潢等。

因此,郎美囡表示,目前購買中古屋,貸款成數7成已算是不錯的條件,所以買方在準備頭期款時,現金最好準備成交價的3至4成,以免必須透過信貸等方式補足資金缺口,利率恐較房貸利率高很多。

但郎美囡也說,核貸成數會依照申貸人個人的財力、信用狀況,以及物件坐落的地段、屋齡等條件而定,因此,若買在市區精華地段,屋齡相對新的房子,貸款成數就容易拉高,反之,貸款成數則可能偏低,買方也可以依此綜合評估。

信義房屋文心中清店店長謝明哲也提醒,房貸核貸成數通常受到「人的條件」與「物的條件」影響,建議買方鎖定心儀的物件前,可透過銀行網站或APP提供的試算公式,或是直接請專業房仲經紀人協助計算,評估房貸條件及手邊現金是否充足。但他也說,無論物件的條件,若申貸人本身工作與收入穩定,銀行放款意願都會較高,較不用擔心貸不到足夠的成數。

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