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打房不縮手!住展預告2014年房市10大趨勢

財政部長張盛和昨(20)日強調,打房沒縮手,奢侈稅修法僅「微調」,且不延長閉鎖期,營建業以「利空出盡」來看待未來房市,然而,面對升息、QE退場及5都大選等,明年房市究竟何去何從?《住展雜誌》歸納出2014年台灣房市10大趨勢。

趨勢一,明年北台灣推案量估1兆元,年縮減約10%

《住展雜誌》分析,考量美國QE逐步退場,及國內房貸利率將調升等因素影響,建商推案轉趨保守,從市調已知規模來預估,北台灣明年有1.0兆元的推案水準,而三大都會區推案估1.37兆元,年減約5.5%。

趨勢二,雙北房價持平盤整

由於全球景氣面仍面臨挑戰,大環境復甦緩慢,預估明年雙北市的整體平均房價應該以「持平盤整」來看待,就算新北市某些地區,雖有供過於求的隱憂,但修正的幅度應該不會超過一成,房市呈現強者恆強、漲跌互見的「個案表現」市況。台北市預售屋第3季平均房價為86.3萬元/坪,而新北市預售屋則為40.6萬元/坪,雙北市預售屋房價雙雙再創歷史新高點。

趨勢三,整體銷售率低檔徘徊

近年北台灣新屋的平均銷售率在4-5成之間,受推案量高及實價登錄效應的影響,銷預估北台灣整體的銷售率將在4成左右,建案要有所表現,除了符合行情價外,建商品牌及產品力的強弱,將是銷售率能否提升的關鍵。

趨勢四,3都「超豪宅」現身

《住展雜誌》認為,2014年的超豪宅會是三大都會區的推案亮點。其中,中華工程(2515)主導的信義計劃區亞太會館改建案「陶朱隱園」,及冠德建設(2520)位於信義計劃區的豪宅案,有可能正式開出一坪300-400萬元新天價;此外,台中七期也出現單坪喊價百萬元行情,高雄美術館特區的豪宅案陸續出籠。

趨勢五,商用不動產交易量縮

兩岸將簽署服貿協議為商用不動產市場帶來需求,企業大舉投入辦公大樓開發行列,也使得2014年台北辦公室供給將暴增近6萬建坪,相對的辦公租金上揚力道,將較往年吃力。2014年台北市辦公租賃市場將進入另一波供給新高峰,平均空置率可能上看10%,相對的辦公租金上揚力道,將較往年吃力。

趨勢六,土建融及房貸利率預期攀高

央行總裁彭淮南曾暗示房貸利率不可能永遠維持在低檔,此舉被市場解讀為央行主導的存款準備率與房貸利率,將於2014年將出現上調的動作。然國內通膨壓力不減,使購買不動產,多了抗通膨保值的誘因,因此2014年的土建融及房貸利率雖將上調,但預估調整的幅度不會太大,房貸平均利率仍將在3%以內。

趨勢七,餘屋賣壓牽制預售屋市場

近年北台灣低銷售率,讓未來幾年內建商大量交屋期間,未賣出的新成屋賣壓,將對預售屋市場有一定的牽制力。新北市幾個供過於求較明顯的地區,包括林口、淡水及新莊等區,另外,桃園地區的中壢(高鐵特區)、桃園市及蘆竹南崁交流道周邊,加上新竹地區的竹北市與新竹市,這些地區餘屋賣壓是否能有效消化,成為影響該區房市發展的重要因素。

趨勢八,首購族為市場主力

受到台北市高房價排擠效應的影響,使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域,導致首購族大舉前進新北市及基隆、桃園地區,總價800~1000萬元的產品,成為市場推案的主力總價帶。

趨勢九,開價貼近行情價成關鍵

實價登錄實施以來,各工地的成交市況好壞與否,與建商的訂價脫離不了關係,預料建商如何開價,或成交價是否能更貼近市場的行情價格,成為建案成敗的的重要關鍵。

趨勢十,台灣實質經濟成長影響大

《住展雜誌》預期,台灣整體景氣面復甦緩慢,在2013年GDP保2無望下,2014年的景氣展望挑戰性頗高。畢竟,房市要能維持榮景,民眾的口袋必需先有錢,而民眾要有錢,台灣的景氣面就必需有實質性的突破,否則房市的榮景最後終將因民眾無所本而轉趨低迷。

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