打擊炒房 更應加碼自住客優惠

(作者為中國文化大學土地資源系兼任助理教授李尚華)
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近日政府一連串打炒房措施,包括中央銀行選擇性信用管制、實價登錄2.0及房地合一稅2.0修法三讀通過,其最大目的是遏止投資客短期炒作,相關政策對於穩定房價應有積極效果。

不過,一般而言,房地產市場買方的購買動機,大致可分為消費需求(自住需求)及投資需求,打炒房雖然將投資客趕出房市,但是否也連帶影響自住客的購屋意願,亦值得商榷。政府在打擊投資客的同時,應同時給予自住客更多購屋優惠,才能讓房地產市場長遠發展。

綜觀政府這幾波打炒房政策修法內容,主要打擊對象為投資客,理論上對消費需求客戶較無影響。政府杜絕投資客投機炒房,房地產價格幾乎不會大漲,從房地產獲取超額利潤的機會愈來愈小。可以預期,未來將是以自住需求為主的市場。

但觀察目前雙北市預售屋市場,在央行選擇性信用管制實施、實價登錄2.0及房地合一稅修法通過後,平均來人量及成交量已減少3-5成,顯然政府這幾波打炒房政策,實際上已影響自住客購屋意願。

在行為經濟學中,最常被討論的議題為預期心理,也就是說,預期價格上漲,就會買進;預期價格下跌,則賣出。打炒房政策雖然旨在打擊投機客,但卻讓自住買方產生預期房價下跌的心理因素發酵。也就是說,我們樂見房地合一稅修法通過,短期投機客就此退出房地產市場,但卻不樂見自住客也退出市場,造成市場成交量凍結。政府在考量棍子打炒房的同時,也應該手握胡蘿蔔吸引自住客買房,如何提振自住需求客戶的購屋信心將格外重要。

因此,在房地合一稅2.0三讀通過後,政府是否應規畫針對自住需求的購屋配套措施,例如放寬內政部的自購住宅貸款利息補貼的申請條件、提高財政部青年首購安心成家購屋優惠方案的貸款額度及再調降利率水準,或是其他有助於自住客購屋的優惠措施,如此一來,可降低自住需求客戶預期心理,不至因為房地合一稅造成房市萎迷,讓投資需求的客戶可以由自住需求客戶無縫接軌,創造政府、產業及自住客三贏機會。