【投資客趕下車2】新竹成交量掉3成!局勢來到北風北 竹科太太們快走

房市專家認為竹北現況外弛內張,房價撐到明年329檔期可能會下跌。
房市專家認為竹北現況外弛內張,房價撐到明年329檔期可能會下跌。

預售市場推案量能強勁,但買氣受負面消息影響而明顯減弱,最新公布的第3季國泰房地產指數可見,新竹銷售率季減13.97%,成交量也衰退近3成,是七都中買氣偏弱的都會區。在地的房市專家提醒,局勢已經來到北風北,自住客別追高當接刀俠,而投資客的菜籃族竹科太太們,要趕快下車。

「近2、3年剛進場的少年房神、竹科太太們,該停利時就要停利,竹北房市並非無敵,鐵打的身體也經不起3天拉肚子,今年第4季到明年初是出貨時機。」長期深耕新竹房市的《住宅週報》社長陸敬民說,竹北房價拉抬到7字頭天花板之後,買盤已無力追價,房市黑天鵝亂飛,他建議換約有利潤就跑。

陸敬民形容竹北的現況是「外弛內張」,表面一片和諧,實際上卻很急迫,「房價撐到明年329檔期會下跌,預期將有個案出現『策略性』降價措施,至於投資客要趕快下車,一旦違背投資紀律,翻船就離你不遠了。」他也觀察到2大現象:

1、出貨手法翹翹板

握有多筆物件的投資客,為調節手中籌碼,原本的「賣不掉,加價賣」策略,現在已升級為2.0版,變成「A案賣不掉,B案加價賣」的翹翹板手法,陸敬民說,投資客為了出脫A案,抬高B案價格,讓買方感受到價差空間,製造比價效應而回頭選擇A案。

2、定價單坪63.8萬是甜蜜點

竹北民眾的年薪中位數前10名平均是290萬元,扣掉所得稅後大約是250萬元。陸敬民以10年房價所得比來看,竹科前段班的資優生可接受的總價為2,500萬元的3房預售案,回推坪數及單價可算出:

(總價2500萬-車位200萬)÷坪數36坪=每坪63.8萬

也就是總價2,500萬內的36坪標準型3房+1平面車位的預售屋產品,買方尚能負擔。陸敬民認為,單價63.8萬元是現階段竹北市及新竹市精華區3房預售案房價的甜蜜點。

新建案銷售率走勢持續下滑,《住展雜誌》統計至今年9月,北台灣近1年平均銷售率來到約52.92%,為今年單月新低,預售市場陷入多空保衛戰,選後買氣極為關鍵。

《住展雜誌》研發長何世昌預估,若選後12月份買氣未能回暖,2023年第1季時,新建案銷售率恐會跌至50%多空分水嶺以下,一旦銷售率跌破5成,價格下修的壓力就會浮現,他認為最快Q2房價可能出現轉折。

國泰房地產指數Q3價量表現
國泰房地產指數Q3價量表現

 

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