捷運神話破滅 房價不再易漲難跌

2015年7月捷運頂埔站完工通車，大台北地區的捷運路網愈發完善，大多數人習慣認定捷運站周邊是房價易漲難跌的保證，但真的是這樣嗎？讓數據說話，據業者統計2013年以來通車的站點行情，結果竟是跌多漲少，在18個新站中，有10個站房價下跌，其中跌幅最大的是台北101／世貿站，下跌7.74%。

2013年來共有4條捷運線或延伸路段通車，包含中和新蘆線、淡水信義線、松山新店線，及板南線在今年7月通車的土城線延伸頂埔段，再加計同列新路段的捷運新站共18站。台灣房屋智庫利用實價登錄統計，這些站點從通車當季至2015年第2季的房價變化，發現位於台北市的15個站點中，有將近7成，10個站點的房價呈現下跌走勢。

反觀捷運新站在新北市的房價助漲效果較佳，扣除頂埔站（頂埔站甫通車，無比較資料），2個新站點的房價都大漲超過1成以上。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，台北市的高房價並不是因為捷運經過才成為高價區，而是這些地段本就屬市中心的精華區域，捷運經過只是「錦上添花」，但若機能較弱的區域，捷運經過則有「雪中送炭」的效果，尤其若以新北市的末端幾站來看，在捷運完工通車之後，商圈、住家都已沿著捷運周邊發展，房價拉抬的效果較蛋黃區明顯。

陳炳辰表示，因為新北市不少上班族靠通勤進入台北市中心，但不論騎車、開車或搭乘公車都會碰到交通尖峰時間而延誤上班，相形之下，捷運機能成為居住者的重要訴求，導致區域行情下跌時，捷運周邊反而有支撐甚至上揚。

像輔大到迴龍段通車以來出現10%∼18%的漲幅，比起整體新莊區房價從2013年第2季以來下跌9.33%，「同區不同命」就能看出捷運之於新北市的重要性。台灣房屋中正富國特許加盟店店長賴家豐說，因為比價效應，不少民眾選擇來此購屋定居。他以新莊區的狀況舉例，位於上新莊的捷運新莊站、頭前庄站，周邊新成屋每坪50萬元∼60萬元、公寓每坪約35萬元，而下新莊的丹鳳站周邊新成屋每坪45萬元∼50萬元、公寓每坪約30萬元。

「也就是說，多坐1、2站（捷運站），多花個3、5分鐘，就可以省下每坪5萬元∼10萬元的房價。」更遑論跟台北市的房價相比，在此區購屋通勤可算是高CP值，賴家豐表示，所以居住在此的民眾多半都是通勤族。

總結來說，對於蛋黃區或高價區而言，因房價已屬高水準，且其住戶對於捷運的倚賴性較低，因此捷運拉抬房價的效果不強，但對於蛋白區，因為通勤人口增加，「不會塞車」的交通機能更顯重要，長期來看，從蛋黃區溢出的人口將會使得蛋白區的捷運宅有漲價的空間，反映出捷運帶來的便利性。

但對於「規畫中」的捷運宅，陳炳辰提醒要特別小心。還記得2014年10月，捷運民生汐止線先期工程動工了嗎？但近1年來，汐止區的房價表現和交易量卻稍嫌平淡。

要查詢捷運線的施工進度，不是到「台北捷運公司」（www.metro.taipei）的網站，而是要上「台北市政府捷運工程局」（www.dorts.gov.taipei）網站查詢，進入首頁就可在畫面左手邊的欄位看到「規劃中」、「興建中」、「已通車」的路線分類，點選進入後就可以查詢規畫或施工進度。

「每次選舉都冷菜熱炒，已經習慣了！」全國不動產汐止新台五加盟店店長歐學敏表示，汐止蓋捷運的議題前後起碼討論了10年，每次選舉都會拿出來「炒一遍」，汐止人已經無感，去年先期工程動工、今年又說要通盤檢討，都對目前房市無影響。

汐止房市可以鐵軌為分界拆成南、北2大區塊，鐵軌以北為中興路、福德路一帶，最熱門的產品為屋齡10多年的中古大樓，成交價每坪32萬元∼34萬元。鐵軌以南為大同路、新台五路周邊，屋齡10多年的大樓每坪成交價在34萬元∼36萬元，此區為捷運原始規畫路線，但是價格較北邊高的原因，歐學敏分析，不是因為捷運，而是此區本就有鐵路運輸的交通優勢。

目前市場上仍有建案以民生汐止線為銷售賣點，《住展》雜誌企研室經理何世昌提醒，民眾購屋前，一定要確認選舉支票能不能如期兌現，萬一跳票或是無限期延宕，民眾恐怕花高價仍買到不知何時才能實現的美夢。