推「實坪制」就糗了!十大鳥籠建案 開價瞬間翻倍、1坪直接飆破百萬

記者陳韋帆/台北報導

「金星斐麗」1戶權狀坪21.86坪、公設比45%,以實坪制計,1戶僅約剩12坪。(圖/翻攝自Google Maps)
「金星斐麗」1戶權狀坪21.86坪、公設比45%,以實坪制計,1戶僅約剩12坪。(圖/翻攝自Google Maps)

如果政府推動實坪制,對哪些建案影響最大呢?住展雜誌企研室經理成采錡表示,邏輯上,基地越小,公設比通常就會越吃重,如台北市士林目前基地僅25坪的新建案「金星斐麗」,1戶21.86坪、公設比45%,以實坪制計,1戶僅約剩12坪,原本開價95萬/坪,也直接翻倍成172.72萬/坪,將極度考驗市場接受度。

根據住展雜誌統計,2020年1月至2023年5月中旬,北台灣有約326個基地面積100坪(含)以下的建案進場銷售,占整體建案約8.7%。迷你基地建案中,約30%位於台北市、27.6%在桃園市、25.5%在新竹地區,其餘則分布在新北市及宜蘭地區。

成采錡表示,房、地價居高不下,讓迷你風潮持續襲捲房市,不僅集合式住宅常規劃有小2房、小3房型,基地面積小於100坪的鳥籠建案也冒出頭。不過令人意外的是,近三年多來,北台灣基地面積最小的集合式住宅建案,不是在房價高昂的市中心,而是位於區域平均房價2字頭的桃園觀音外圍地區。

她指出,目前北台灣最小的建案,基地從小至大排序,桃園市觀音「璞居」25.1坪、台北市士林「金星斐麗」25.71坪、新北市新莊「沐之森」26坪、新北市新莊「智寶360+」27坪、台北市大同「嘉源埕驛」30坪、新北市板橋「花現」31.83坪、台北市文山「文山清新」35坪、台北市大安「台大舒曼」35.3坪、新北市永和「福林LOFT」35.92坪,新竹竹北「新合沅觀」37.4坪。

根據樂居網資料,「金星斐麗」為5樓高RC建築、規劃1層1戶、1房21.86坪住宅,公設比45%,開價95萬/坪;以此計算,1戶總價開價約2,076.7萬起;若扣除公設改以實坪制計算,扣除公設比僅剩12.023坪,單坪開價則變成172.72萬/坪,立刻爆增。

成采錡表示,迷你基地建案戶數少且坪數單一,社區組成相對單純,不過每戶屋主需分攤較多公共設施面積,因此儘管上述建案普遍規劃為電梯公寓,無休閒設施,建案公設比仍偏高,介於33.6%至49.2%之間。

她認為,迷你基地因面積有限,建案車位數量普遍低於規劃戶數;若未來內政部啟動虛坪改革方案,全面推動實坪制,恐導致鳥籠建案中高公設比戶型單價飆升,挑戰市場接受度。

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