換屋族節稅必懂 5 大雷點!實際案例分析:自住屋賣舊換新,竟不一定能退稅!

換屋族節稅必懂,申請重購退稅 避踩 5 地雷

政府為了減輕換屋族的負擔,特別規定重購自用住宅用地可以申請退回賣出舊屋所繳納的土地增值稅,然並非所有情境都適用,換屋族仍應留意其限制,以免省稅不成還可能須補稅。

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案例說明:自住屋賣舊換新 不一定都可退稅

黃先生與太太、孩子以及自己的母親共同住在父親留給他的華廈裡,今年 3 月黃媽媽離世後,黃先生便將華廈房屋出售,另外再購入最近看中的一間位於蛋黃區、屋齡僅 2 年的新大樓物件。因黃爸爸離世已久,黃先生在賣掉房子時,發現土增稅稅金很高,幸好房子都是自住使用,且黃先生的情況適用土增稅的自用住宅用地優惠稅率,土增稅稅金從 80 幾萬元降到 40 幾萬元。

另外黃先生也查到,因為他還有購置新房,原先繳的土增稅稅金可以退回。但是他向會計師好友詢問後才知道,不是所有的自用住宅用地都可以申請退稅,還須符合一些條件才適用。民眾購買房屋土地作為自用住宅使用,會發現重購退稅是一項重要的事情,但實務上常有民眾在申請退稅後遭到退件,或是遭國稅局要求補稅。由於一般人並非經常買賣新舊土地,也就不容易察覺退稅的相關要件,以及申請時須注意的若干限制。

建業法律事務所資深顧問、會計師林心瀠分析

最常見無法適用土增稅重購退稅的情況包括以下幾種:

  • 情況 1:舊地與新地的所有權人不同。現在有很多好老公會將房地登記在太太名下,但土增稅辦理重購退稅時,買土地及賣土地的所有權人必須是同一人才可以。若案例中黃先生買新屋的時候,房地都登記在太太名下,就不適用土增稅的重購退稅。

  • 情況 2:舊地出售的前一年內,曾出租或供營業使用。黃先生跟家人住在華廈裡,房地應屬自住使用,但坊間很多民眾開設公司行號時,會將地址登記在自己家中,雖然公司跟房屋都在自己名下,但只要有公司登記在住家地址,土地就算是「營業使用」,不符合重購退稅的要件。假如黃先生有開設公司,且將公司登記在自家,就必須另找地址遷出,待 1 年之後再將原有房屋出售,始可適用重購退稅。

  • 情況 3:新地在 5 年內再出售。依《土地稅法》第 37 條規定,自用住宅要適用重購退稅,新地完成移轉登記後,不得於 5 年內再出售或改作其他用途,否則必須繳回原退還的土增稅稅金。很多民眾不知道該項規定,導致將新房地出租或出售後,原本退回的土增稅稅金又必須繳回給政府。

  • 情況 4:土地所有權人本人、配偶或直系親屬未設戶籍。土地要屬於自用住宅用地,先決條件就是土地所有權人本人、配偶或直系親屬必須設籍在該房地。如案例中黃先生是華廈土地的所有權人,就算黃先生本人沒有設籍,只要太太或小孩其中一人設籍即可。購買新的土地時亦同,要有家人設戶籍在新的房子裡。另外,設籍時間必須符合情況 3 所述條件,因此要連續 5 年都有家人設籍在新房地內,才不會被追繳稅金。

  • 情況 5:新地移轉申報現值<(舊地移轉申報現值-土增稅)。簡單來說,重購退稅的條件為新買的土地現值要大於舊的出售土地現值。

以黃先生的例子來看

大多數人會認為蛋黃區的房屋較貴,必然可以符合條件,但事實上,土地的現值計算必須考量土地持分。黃先生的老家是樓高 7 層的華廈,總戶數 30 幾戶,各戶的土地持分較多;但新大樓總戶數有 300 多戶,土地持分相對少很多,計算出來的現值不一定會高於原先老家的土地現值,因此可能不符退稅條件。

林心瀠也提醒,重購退稅必須在完成所有權移轉登記日的 2 年內申請,至於土地買賣的先後順序則無限制,先賣後買或先買後賣皆可適用。以黃先生為例,若一開始尚未找到老家的買主,就先購買了新屋,只要在完成新屋移轉登記的 2 年內將老家賣掉,並完成老家的移轉登記,就可以適用重購退稅。

土增稅重購退稅常見 5 大誤區

  1. 新房地所有權人登記成配偶

  2. 出售前一年曾經出租或供營業使用

  3. 新房地在 5 年內移轉

  4. 新舊房地未同時設籍或舊房地戶籍太早遷出

  5. 新購土地現值<舊地出售土地現值

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(圖:shutterstock,僅為示意 / 本文內容純屬參考,並非投資建議,投資前請謹慎為上)