新北不動產達人-頑彤談升息對房價的影響

未來2年，台灣利率極可能升息至4碼以上，不但市場游資大幅緊縮，這個成本對現況房市的會產生轉折性的影響，因此預測升息4碼以上最有可能發生在2023年上半，這也將是房市反轉最關鍵時刻。

你想知道未來的房價會不會下跌，可以注意一下以下這三個警訊：

1.現在是不是要從升息循環轉為降息循環
2.股市有沒有轉長期空頭
3.台幣是不是要持續的貶值

永慶蘆洲集賢店曹彤瑋-頑彤，指出「央行沒有為了打壓房市而調升利率！」利率會是影響房價的因素，但是影響房價的因素並不完全只有利率而已；利率不能只是單單為了房價的問題就調升，但也不表示將來的利率就不會升。

■ 升息影響的主要是運用「房貸寛限期」的人

目前市場房貸利率的條件，若升息一碼（0.25%），以30年期每100萬元計算，若利率為1.75％本息平均攤還之月付金為3572元，利率調升息一碼成為2％，每期月付金為3696元，僅增加124元，對於正常還本之房貸戶的影響並不如想像中大。

但是對於房貸寬限戶，因為只付利息，當利率調高一碼，所支付的利息每100萬元就是增加124元，倘若寬限期3年，屆時剩下27年的期間開始還本時，以同樣2％條件每100萬元借款之月付金為3997元，負擔就相差301元，更何況實際借款金額的倍數以及不再享有優惠利率條件的情形計算下來，負擔將會更加沈重。

■ 4步驟讓您買到合適的房子

步驟一、善用實價登錄，掌握成交行情
掌握成交行情，議價時才有底氣。多利用實價登錄抓平均行情
包括591房屋交易、屋比房屋、樂居網、實價登錄比價王等平台，
都提供這類服務。但要留意車位坪數及價格是否已扣除。

步驟二、找銀行當隊友，先估價再出價
近2年房價高漲，銀行估價已追不上成交價，因此民眾可先請銀行業的朋友，先估價、再出價。
永慶蘆洲集賢店曹彤瑋-頑彤提醒，實價登錄系統會遞延顯示，揭露的案例價格無法即時呈現房價變動，加上銀行估價本就保守，因此產生價差，民眾簽約前可多找幾家銀行評估，一方面抓準預算，一方面也能做為議價籌碼。

步驟三、先議單價再議總價，最後去尾數
「議價是一種心理戰術，買賣雙方有緣份才容易成交，不是隨便喊個芭樂價逼對方賣給你，」可以先從單價下手，例如每坪砍個1萬元，比總價一次砍個百來萬元更容易讓人接受，接著以總價爭取議價空間，最後去尾數。

步驟四、挑投資客轉售物件，讓利空間大
打炒房政策在下半年可能拍板，利用預售換約滿手物件的客戶會小賺就出場下車，民眾可從市場上的換約物件下手。

永慶蘆洲集賢店曹彤瑋-頑彤提醒，現階段買房子要停、看、聽。「停」是指停一下，不急在這一時。「看」是持續保持看房的動作，也觀察市場的價量變動。「聽」則是仔細聆聽政府政策等，做為全方位的參考。

並且把房貸利率用2%去計算，看在利率較高的環境下購屋是否會讓您的生活有多大改變。

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