新北都更完成配套 領先全國

【記者王志誠、周貞伶/新北報導】
台灣新生報
淡水東來大廈市長視察海砂屋拆除。(圖:新北市城鄉局提供)
淡水東來大廈市長視察海砂屋拆除。(圖:新北市城鄉局提供)

▲淡水東來大廈市長視察海砂屋拆除。(圖:新北市城鄉局提供)


有經驗的人都知道,社會在走,都市更新要懂!都更問題多如牛毛,涉及領域專業繁雜,像是都更為何不全部都由政府來辦?住戶過半數同意就可以進行都更嗎?權利變換一坪換一坪是真的嗎?怎樣才能申請政府代拆?諸如此類的大小問題只要認知不同或眾說紛紜,都會導致都更進度卡關甚至失敗,因為都更最怕「拖」,一拖三變,夜長夢就多,如果政府能有完整配套措施,讓民眾有明確法令可以依循,知道問題可以找哪個單位幫忙解決,有配套措施吸引更多人願意接受都更,那該有多好。

都更配套小民眾的心聲,就是政府的大責任,針對中央都市更新條例修法後要求地方政府配合辦理事項,新北市府已完成最後一塊拼圖,於一○八年九月十八日率全國之先,於市政會議通過「新北市都市更新建築容積獎勵辦法」,完成都市更新條例共八項配套子法增修訂作業,後續循程序發布即可上路實施,成為全國最先完成都更配套的縣市。

都市更新一直是新北市政府的首要政策,市長侯友宜上任後,始終掛心市民的居住問題,率領市府團隊油門全開、全力拚都更,加碼推動「都更三箭」政策,讓市民愈來愈了解都更知識及相關政策,藉以加快新北都市更新的腳步。一○八年「都市更新條例」修正後,中央呼籲各地方政府儘快完成配套,新北市政府都市更新處隨即馬不停蹄地展開法令修訂及研議各項措施,並邀請專家學者、公學會等相關單位來共同研商配套作業,推動包括「更新地區劃定」、「更新單元劃定」、「政府主導都更」、「專業估價選任」、「住宅弱勢協助」、「稅捐減免」、「政府執行代拆」及「建築容積獎勵」等八項配套。如今已完成都更修法任務、都更配套到位,為新北市府推動都市更新動能更添薪火。

其中通過的「新北市都市更新建築容積獎勵辦法」,延續新北獎勵明確化精神,兼顧對於都市環境的貢獻、公共設施服務水準的提升以及有助於都市更新的實施整合等,除了中央的獎勵項目外,新北市政府也因地制宜,提供更多獎勵項目選擇,更符合新北都更需求。新北市提供二十%的多元選擇,都更案容積獎勵上限為五十%,申請人可選擇中央三十%與新北二十%,或是全部申請中央五十%。

在新北市的選項部份,如果留設人行步道、基地周邊退縮或縮小建蔽率等,分別可獲得八%到十五%不等的容積獎勵;此外,捐贈都更基金、留設街角廣場、闢建公眾通行通道,可依據公式計算或實設面積,爭取不同額度的容積獎勵,若基地內有合法四、五層樓建築物及基準容積率限縮,分別可獲二%、四%、十%的容積獎勵。

再辛苦,只為了給自己一個安全的家

蘆洲民義段自主更新蘆洲民義段更新會理事長劉有祺,看著已經住了快三十五年的老房子不久即將要拆除,心中湧起許多感觸,回想六年前根本沒想過可以靠自己社區力量完成更新。當初社區的房子被鑑定出來是海砂屋,住戶都覺得害怕,住得很不踏實,起初只想找到建商直接協助更新重蓋,可是在選商過程,大多建商評估基地太小、沒利潤,都不願意投入開發,最後也拖了很久,住戶為了自身居住安全,覺得再不做改變是不行的,因此開啟了我們社區走向自主更新這條路,過程中大家一起學習、討論決定,劉有祺說:「慶幸有新北市都更處及社團法人新北市都市更新學會的協助,我們社區終於完成都更,也即將要開始拆除重建了。」

萬事起頭難關關難過關關過

開始決定要自主更新,馬上就會面臨到很多問題,沒有錢,錢從哪裡來?都市更新是多數決,面對不同意的住戶要怎麼協調?諸如此類的問題接踵而來。當時,我的想法是先從自己做起,因為我本身職業是做業務的,對於都市更新完全沒有概念,所以我從頭開始學,瞭解都更法令的規定、流程及打探各社區成功的經驗,再把所瞭解、學到的東西分享社區住戶。

在整合的過程中,人與人的信任是備受考驗,對於未知的事情,在我們社區參與討論的過程,時常出現一些質疑的聲音,住戶們七嘴八舌、散布謠言,這些問題很常會發生,而且有意見的人還不一定是我們社區的住戶,對於這樣的狀況,我想到的方法就是在每層樓挑一個熱心積極的人當委員,並請他們把正確的訊息散播出去,透過左鄰右舍的力量杜絕謠言,只要有人不懂,就去問理事長!不要私下妄自揣測,用這樣來避免以訛傳訛的情況。

身為理事長也免不了被攻擊,說我私下收了建商傭金?我都開玩笑說,我們連廠商都沒有要怎麼收錢?何況我們走自主更新,我們自己就是建商啊!

凝聚重建共識重建心意已決

除了觀念與態度外,我認為建立社區的凝聚力是最重要的!首先,要傳達一個訊息給每位更新會的成員:「自主更新,每個人都是股東,必須先出錢,才能維持更新會的運作,當然這過程絕對必須是公開透明的。」

所以在前期,我請每位住戶繳十萬元,並且分兩次給付,若有低收入或財務困難者,可以分期繳納,運用這筆錢作為前期的啟動資金,日後成立信託後會視收支情況將剩餘款還給大家,藉此來凝聚大家的共識,了解到我們是一體的,不論日後更新是賺是賠,都是大家一起承擔!這樣的向心力,才能支撐我們繼續走下去。

和諧溝通將心比心

即使是這樣,還是會有不同意戶的產生,我會鼓勵不同意戶表態,說出自己想要的,如有些不同意戶參與意願不高,或提到搬遷費補貼等問題,協調過程中我們提出「以屋換屋」或是「給權利金」的方式,並找了銀行信託協助計算利息及期程,以更新後的權利金分給不同意戶。

當然住戶們不見得同意這樣的作法,我只能代替更新會去協商,就算我同意,也要會員們都同意才行,所以我也跟住戶們講:「我們不要去製造對立,因為不同意戶一定有他們的考量、理由,我們要站在他們的角度去思考、去溝通。」只要是合理的要求,應該去思考同意的可能性,求一個圓滿,讓更新會能順利走下去最重要。

理想的房子準備迎新家

選屋的過程也是充滿考驗,坐北朝南、高樓層都是大家想要的條件,但實際上是供不應求啊??,所以我請住戶選出自己心目中的順位(ABC),如果很多人都選同一戶,就去協調看看能不能退而求其次,也許是較低樓層的大坪數,或是高樓層小坪數,過程雖不容易但最終還是和諧地完成選屋,透過不斷協調,現在大家都已搬遷完成,接下來就是期盼工程發包能順利進行,讓大家快點迎新家。

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