新QE零利率資金流向房市?專家:世貿三館地上權案開標是關鍵

葉佳華
信傳媒

美降息4碼零利率時代,有專家預期房地產將再度成為熱錢的避風港。(攝影/鄭國強)

美國聯準會短短兩周無預警降息6碼,宣告進入零利率時代,同時正式啟動高達7000億美元的量化寬鬆(QE)計畫;市場普遍認為台灣央行勢必採取跟進的降息措施,也引發資金是否流向房市的熱議。有專家認為該論點並非必然,可先觀察3月底即將開標的世貿三館地上權案,是一大重要指標。

建商獵地搶地風潮可能再起

房仲全聯會榮譽理事長李同榮預測,此波疫情風暴影響應會在六月前趨緩,但全球QE降息的影響層面可能會持續一到兩年,他認為,若央行大幅降息,預期在超低利的環境下,難防資金流入住宅市場炒作,導致房價不理性爆衝,將對於整體住宅房市長線發展有不利影響。

中古屋交易量也將因疫情影響使得換屋族群暫時觀望;不過,央行若降息有助於市場信心恢復,預期4月起房市交易量將持續穩中帶堅,估今年全年交易量將維持7%以上的成長。

李同榮也觀察,自去年房價開始回溫,建商獵地積極,土融屢創新高,加上近年來建商土地庫存較低,預期在資金充斥利率偏低狀態下,獵地搶地風潮可能再起,尤其工丶商用地的價格難防爆衝。

超過3成民眾認為,目前保值抗跌資產是不動產

而隨著市場不安情緒升溫,不少民眾也認為,資金流入不動產避險的機會增加。

根據中信房屋近期透過網路進行調查,詢問受訪者認為當前局勢能保值抗跌的標的為何?根據統計,有超過3成民眾(35.2%)會選擇以不動產作為保值抗跌的投資項目、保留現金則有1成多(14.4%)、黃金與貴金屬也有1成多(13.5%)。

其中,選擇不動產的比例已比去年第二季成長了7%;投資黃金與貴金屬的比重則成長1%,顯示在經濟後勢充滿疑慮的當下,民眾對於資金的運用也採取較為保守的態度。

不動產變現不容易,可能轉為資產股

不過,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則認為,低利率時代確實會讓資金往資產、營建走,因為當利息一低、成本就下降,但資金不一定是往現貨房地產靠攏,反而有可能是偏向資產股的虛擬商品,因為不動產現貨有先天上變現不容易、高稅金的限制。

「低利的環境,我認為住宅市場不一定會受惠。」徐佳馨指出,雖然目前房價不容易往下修正,但買方有可能因為疫情衝擊,購買力受到影響,進而降低買房意願。

而商辦、廠辦等商用不動產市場未來將如何發展?徐佳馨則認為,接下來中小企業可能面臨資金斷鏈,未必有實力積極投資;反而預期將是大型企業較積極尋求好且適合的商用不動產標的。

世貿三館地上權案是觀察指標

「房市避險功能當然會有,但是也僅限某些對象與標的。」景文科技大學財務金融系副教授章定煊,房地產之所以保值是因為能持續性的出租,但事實上出租市場僅限於部分特定區域,另外,像是店面出租報酬率也跟景氣前景息息相關,若景氣不佳,店面出租率勢必也會跟著下滑。

章定煊強調,目前台灣房地產處於泡沫化現象,高房價與低所得嚴重脫節,這時候民眾會因為低利率環境而選擇投資房地產嗎?答案恐怕未必。

「除了少數會趁現在有動作之外,絕大多數現在還在觀望,接下來會大好還是好壞。」章定煊指出,台灣確實有不少財團都有「富貴險中求」的心態,在這一波經濟不確性之際,一旦有好標的出現,預期也將會積極出手。

值得注意的是,備受矚目的世貿三館地上權案已在1月20日公告招標,權利金底價為266.37億元,創下史上最高價,將於今年3月30日開標,市場預期開標結果應不至於受疫情衝擊。章定煊認為,資金龐大的金融壽險業現階段應該滿手現金,該案是否吸引業者積極搶標,可判斷為壽險業對於未來景氣是好是壞。

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