【Yahoo論壇/曾志超】房價飆漲政府可以無動於衷?

曾志超
·中華經濟與金融協會副秘書長
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Real estate investment, Real estate value
圖片來源:Getty image

作者為中華經濟與金融協會副秘書長

近期台灣各地房價飆漲,還出現秒殺、不二價甚至開價愈賣愈貴的案例,但央行與財政部似乎都還認為房地產未出現過熱的現象,並將問題推給對方,央行認為是財政部主管的房地產持有稅負太低;財政部主張央行應強化選擇性信用管制,結果兩部會什麼都沒有做。面對房價狂飆政府可以無動於衷?

選擇性信用管制只針對豪宅

針對抑制房價政府有幾項政策工具,分屬中央銀行與財政部。央行網站中對選擇性信用管制的說明為,央行根據現行《中央銀行法》與《銀行法》等的規定,對金融機構某些業務採取限制措施,以控制資金的流向與流量,達成特定的經濟金融目標,透過對特定的銀行放款業務項目與量的限制,以抑制投機性的資金需求,進而穩定金融。在房貸上就是針對投機區域或客層,採取降低貸款成數或調高貸款利率等手段,減少投機交易。

現行《中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定》只針對台北市7千萬元、新北市6千萬元與其他地區4千萬元以上的高價住宅,禁止房貸設寬限期,並限定最高貸款鑑價或買價的6成。

值得注意的是,當前房地產交易授信條件出現過於寬鬆的現象,過去新屋貸款成數原則上為房屋價值的8成,時間則是20年。然而近期因銀行口袋滿滿,大舉放寬貸款條件。8成5成為常態,還有9成,甚至全貸的案件,超過房貸上限8成的部分,以信用貸款方式辦理,規避央行的規範;貸款期數則大幅延長至30年,還有40年的超長年限;並提供5年寬限期;還有「階段式還款」的新方案,前10年只要償還本金1成。

不斷放寬貸款條件,縱然有助於經濟條件較差的消費者也買得起原先較高價的房子,但卻使其過度消費,貸款人長期收入4成以上都貢獻給房貸,也將排擠其他消費;當前房貸利率處於歷史相對低點僅在1.3%上下,未來利率勢必會上揚,貸款人壓力倍增;且全國資金集中於房地產市場(消費者房貸與建商土地融資等)易引發系統性風險。

現行稅率並不低 但稅基偏離市價

財政部也有稅務工具,如持有稅提高房屋持有成本,主要是針對非自用住宅的房屋稅1.5-3.6%,地方政府還可對第4戶以上課徵囤房稅;此外,2016年起開始實施房地合一稅,即房產交易的資本利得稅,對短期交易有抑制的效果,持有不到1年出售的房屋與土地,需課45%的所得稅;超過1年,未逾2年課35%;超過2年、未逾10年課20%;持有超過10年則課10%。

我國的不動產稅率並不輕,然而效果卻相當有限,主要就是稅基並非採用不動產的現值,而是採地方政府評定的方式,引用經濟日報的報導,依據最近學術界採用實價登錄資料研究的結果發現,各縣市土地公告評定現值大約只有實際交易價格的1成到3成之間;房屋評定現值更低,幾乎都不到實價的1成。不動產的評定價值僅有實際成交價的1至3成,使得不動產所有人持有成本偏低,效果大打折扣。

政府不應漠視問題

即使央行認為房市尚未過熱,授信風險還在可控的範圍,還不須祭出選擇性信用管制,但房貸授信條件過於氾濫,銀行與建商以信用貸款變相提高房貸成數,實有必要加以約束,防範泡沫化;財政部也應設法改革評定制度,避免現行評定結果與市價嚴重脫節,讓增加持有成本的效果完全沒有發揮;此外,內政部社會住宅目標嚴重落後,實價登錄也只做半套,都有相當大的改善空間。

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