本土房地產叫苦 三井outlet卻攻城掠地

文／楊孟軒、陳一姍

在本土房地產叫苦的時刻，日本最大不動產公司三井不動產，在台卻有8件投資案，橫跨商業設施、飯店和住宅。林口三井掀起台灣outlet的購物風潮，剛開幕的台中港Outlet再度擠爆，成功的祕訣就在極有系統、目標明確且具日本風格的經營。

「三井Outlet是台中海線第一筆國外大型商業投資，也有人開玩笑是400年來第一筆，」台中市長林佳龍如此形容。

台中海線地區因為生活機能差，交通不便，又有海風，長期沒發展。林佳龍希望振興海線，推動市港合作，打造台中港2.0，把三井引進台中港正是計劃之一。

異國般的全新海線體驗

未來有郵輪停靠的觀光碼頭、捷運藍線延伸至台中港，更新增公車路線，將串聯高美濕地、梧棲漁港、海生館等景點。「海線的復甦，值得期待，」林佳龍即使選後失利，談起這項計劃依然充滿熱情。

大太陽與大海風中，台中港Outlet試營運第一天、營業前半小時，2000多格的停車位已經6成滿，上百民眾在門口排隊，迫不及待想看台灣第一座海港型購物中心的真面目。

「我們根本還沒有發媒體，但部落客、地方新聞都幫我們做宣傳了，」台灣三井不動產公關暨行銷資深經理曾玲玲說。

60公尺高臨海摩天輪、海景餐廳，未來還能看見船隻、客輪進出港口，是台灣消費者過去未曾擁有的體驗。「我們希望讓消費者感受到國外氣氛，彷彿不在台灣，」董事長兼總經理下町一朗說。

日本不動產商為什麼有信心能振興台中海線？

「因為台灣不動產商已經遇到瓶頸，土地取得成本高到本土業者已經沒有加值能力。交給有品牌能力、有經營實力的業者來做，經營收益是沒有天花板的，」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛觀察，這幾年，台灣房地產不景氣，但日商包括三井、三菱反而都來了。

有本錢、有系統，營收亮眼

三井不動產在台灣投資精準，有計劃地攻城掠地。2013年才確定進駐台灣，16年完成林口Outlet規劃，正式營運；18年底台中港Outlet開幕；同時剛完成台南高鐵站旁outlet土地簽約。正在籌備中的還有南港中信金旁LaLaport購物中心，以及其他旅館、住宅投資案，擴展速度飛快。

林口三井Outlet Park，第一年繳出營收66億成績，超乎預期。熱潮過後，來客數下滑，營業額卻逐年爬升，17年增加到66.4億，比當年環球購物中心七間分店加起來的56億營收還多。

在日本擁有十三間outlet，經營能力與know-how正是三井的競爭優勢。談起經營的祕訣，下町一朗透露，「三井靠的是從找地、招商、商場規劃、營運、管理的一條龍式經營能力。」

子樂投資負責人詹偉立指出，「三井這一類的不動產開發商資本雄厚，它可以等，等把附近的商圈經營起來跟著獲利。」

資本差距有多大？就17年的實力比較，三井不動產營收約4700億台幣，資本額約920億台幣；而台灣17年營收最高的房地產開發商是興富發，營收186億台幣，資本額是116億台幣。兩者資本額差距近10倍。

首次來台的品牌 都去了三井

從林口開始，三井就是以家庭輕旅行，來設計整個賣場。

下町一朗指出，三井鎖定的消費者是開車族，而非大眾運輸工具。三井做過調查，台灣人能接受出門購物的距離，就是開車一小時以內。所以林口三井、台中港及台南的地點，也是以此原則評估。

另一個有趣之處，林口三井餐飲娛樂品牌就佔了總櫃位兩成五、台中港三井更高達三成，高於三井不動產在日本的outlet。「台灣人平常很隨和，事實上對買東西和吃東西很嚴格，」他說。

用餐廳吸引客人到來，但要讓消費者久留，公共空間的設計相當關鍵。林口三井的室內空間，明亮、乾淨，兩旁商家之間的走道竟有8米寬。累了有椅子可以休息，中央廣場假日還有表演節目。

選擇增加公共區域，就是希望讓消費者逛街輕鬆無壓力，不知不覺停留3、4個小時。「我們稱之為時光消費，」下町一朗說，希望消費者來三井Outlet的目的，不是只有掏錢買東西，而是花時間在這度過。

對台灣消費者而言，三井系列賣場最大的吸引力，非日系品牌莫屬。台中港三井就有20家首次來台的品牌。

宮武讚岐烏龍麵和Kua`Aina夏威夷漢堡，來台灣的第一家店就開在林口三井。負責台灣區代理的乾杯速食表示，這兩家品牌的母公司Four Seeds，在日本就和三井不動產關係良好。當初，乾杯速食在和Four Seeds談代理時，林口三井也將開幕。於是三井便邀請他們，把進軍台灣的首店開在那。

三井也很重視品牌新鮮感，曾玲玲說，林口三井光今年就更換了近3成品牌。

三井將日本的經驗整套移植，讓林口Outlet的服務不亞於百貨公司。舉例來說，林口三井內220個品牌的員工，都由品牌自聘，但三井對品牌新進員工有完整訓練課程，還有祕密客的考察制度。每個月召開店長級會議，公布月營運狀況、顧客反應及店家的獎懲。

「我們還要求品牌人員在開店和關店時，到門口和客人問好，」曾玲玲說。

林口三井知名的店家之一，是專賣過季品的Nike直營店Factory Store。Nike品牌傳播經理黃瓊之說，Nike會把最好的服務放在直營店，林口三井因為面積夠大、有足夠空間設置服務區，經過Nike區域總部評估後，決定讓北部唯一的Factory Store進駐三井。

「三井要人氣、品質廠商進駐；Nike要好的購物環境，所以合作愉快，」黃瓊之說。（更多內容，請見天下雜誌663期）

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