本報特稿/中共十九大後的大陸房市變化/智庫論壇/淡江大學財務金融所副教授/中華國際財經創意交流協會理事長謝明瑞、空中大學商學系講師周信佑

一、前言 2017年，兩岸房地產市場由盛而衰的變化趨勢類似，其中，台灣的房市在經歷長達三年的不景氣之後，目前已呈現量多價穩之走勢，而大陸房市則在中共十九大之後，為配合並響應習近平總書記所堅持的「房子是用來住的、不是用來炒」的「房住不炒」定位，各省市政府紛紛祭出「五限政策」，不論是一線城市或二、三線城市的房地產銷售量價具挫，同時也須面對相對嚴苛的檢驗，中共十九大之後，短期間內，中國房市榮景不再，且兩岸房市都可能面臨不景氣的陰影。 二、中共十九大 中共十九大是指中國共產黨第十九次全國代表大會，其於2017年10月18日在北京召開，同月24日上午在人民大會堂閉幕。 依中國大陸的《中國共產黨章程》規定，全國代表大會每五年舉行一次，由中央委員會召集，全國代表大會代表的名額和選舉辦法則由中央委員會決定。另外，中央委員會在必要時得召集全國代表會議，討論和決定需要及時解決的重大問題。黨全國代表會議的職權是討論和決定國家重大問題，同時在會議選舉中，產生中央委員會總書記、中央政治局、中央政治局常務委員會、中央書記處、中央軍事委員會等權力核心機構，因此，中國大陸的全國代表大會之規劃與執行，可視為是中國大陸領導核心的轉變，也是中國大陸未來建設與發展的重要藍圖，而全國代表大會亦可視為是中國大陸最具重要性與代表性的會議。 另外，2017年第十九次大會主題是「不忘初心，牢記使命，高舉中國特色社會主義偉大旗幟，決勝全面建成小康社會，奪取新時代中國特色社會主義偉大勝利，為實現中華民族偉大復興的中國夢不懈奮鬥」，顯示中國大陸正潮向「大國之路」邁進，唯其政治佈局及經濟發展亦受到世界各國的矚目，而其所賴於促進經濟成長主要動力之一的不動產業之發展，亦須進一步加以觀察。 三、中國大陸十九大前的房市 2016年是中國大陸房市價量變動相對快速的一年，為了預防房市可能泡沫化的風險，同年第4季，也就是中共十九大召開的前一年，中國大陸的房市政策已經被定調為「房子是用來住的，不是用來炒的」，而為配合中央的房市政策，有許多高房價的城市更將國家領導人所定調的房市政策寫入了政府工作報告，而「保持房地產市場的穩定」則是政策推動的主要前提。 (一).中共十九大前的房市變動 2016年，因為中國大陸土地國有政策及房市供需失調，房價暴漲，而為抑低房價漲幅，各地方政府對於抑制房地產炒作問題有不同的做法，但一般是以「軟對抗」的消極模式來加以因應，因為根據過去的經驗，中共高層也瞭解房市急跌會衝擊國內經濟，調控的同時也要維持房價，因此，調控房市雖是經濟需要，但根本上則是政治需求。 另外，為了配合國家的房地產市場政策，各級政府的工作報告之表現方式各有不同，如在一線城市中，北京和上海的房市政策與「建立健全基本住房保障體系」之基本模式有所不同，北京著重控制人口規模和開發模式，充分把握住房的居住屬性；上海則重提「房子是用來住的、不是用來炒的」；另外，深圳要增加住宅用地供應；廣州要發展住房租賃市場…等，這種部分城市基調改變，基本上是為了配合十九大的房市政策，當然也讓中國大陸的房市調控或更為嚴格。 根據中國指數研究院所發佈的統計資料顯示，在2016年的房價變動過程中，一線城市的房價是漲勢最高的地區，如2016年前11個月，一線城市的房價累計上漲幅度超過二成(22.95%)。另外，北京、上海和深圳的房價中位數在5萬元左右，三個城市的均價分別為每平方米人民幣55,525元、52,000元，以及49,523元，遠超出於普通購房者的承受能力，因為其他地區如省會或直轄市中，重慶、長沙、瀋陽、太原、西安房價中位數，每平方米均在萬元以下，其間的差距甚大。 再根據國際地產顧問公司萊坊(Knight Frank)所發布的報告，2016年第三季，全球150個城市中，前8名都是大陸的城市。其中，以南京的漲幅超過四成為最多(42%)；次為上海、深圳和北京，漲幅都超過三成(30%)；無錫、杭州、天津和鄭州的房價上漲幅度也都在二成以上(25%)。 整體而言，2016年，大陸房地產市場颳起了一股漲價潮，地方政府、商業銀行和房地產商為了共同利益而相互勾結，在中央房市政策鼓勵去庫存之前，投機炒房愈演愈烈，房地產價格一年上漲超過50%，引發國務院的高度關切。因此，中共十九大召開之前，也就是2017年7月，政治局即提出「抑制資產泡沫」，預防資本炒作的相關政策。同年9月30日，中華人民共和國住房和城鄉建設部(住建部)召開房市調控會議，爾後，各地方政府也陸續公佈了一系列房地產的調控措施，其中又以五限措施對房地產的後市發展最具影響力。 (二).中國大陸房市的五限措施 2016年9月，中國大陸為了控制日益飆漲的房地產價格，北京帶頭開始對房地產做相對嚴格的調控。根據中原地產研究中心所公佈的統計資料，中國已有超過100個城市（縣級以上）發布了各種相關房地產調控措施約150次，而在2017年的前9個月中，僅北京市就發布調控政策逾20次，15個核心熱點城市發布調控政策均超過4次。調控重點在從交易轉向持有，且全國已經有超過20個城市執行限售政策。另外，南京、開封、蕪湖、海口等城鎮已相繼執行調控措施，而限售則是調控升級的重要的手段。其中，有越來越多城市採用限購、限貸、限售、限商、限價等五限措施，配合中央的抑制房價政策十分明顯。 1.在限售方面 北京房市調控升級後，在商品住房方面所提出的限售政策是「企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上」。南京市人民政府則發佈了《關於進一步加強房地產市場調控的通知》，規定購房人(含居民家庭、企事業單位、社會組織)新購住房在取得不動產權證後，3年內不得轉讓。通過贈與方式轉讓住房的，自簽署《贈與合同》並辦理轉讓確認手續之日起，贈與人滿3年後方可再次購買住房。通過贈與方式取得住房的家庭或居民，執行住房限購政策。同時，蕪湖市頒佈房市新政，明確在蕪湖新購買(自該新政施行之日起)的商品住房(含新建商品住房和二手住房)，須取得不動產權證滿2年方可轉讓，房市限售情形十分普遍，影響房市去化甚巨。 2.在限價方面 2017年5月，各主要城鎮為配合中央控管房市的要求，部分地區乃實施房市限價政策，如河南開封市發佈《關於規範房地產開發企業行為維護房地產市場秩序的通知》，要求首次銷售的項目和非首次銷售的項目，原則上半年內漲幅不得高於5%，一年內漲幅不得高於10%。對高價且漲幅明顯偏離市場價格的項目，不動產登記中心停止其商品房網簽資格。同時，企業要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，並明碼標價，一房一價，嚴禁採取拖延開盤時間、控制房源等手段，製造供不應求假像。 3.在限商方面 針對一線城市的房價之不當高漲，乃有限制商辦項目購買的主張，如北京、上海等地全面限制；另外，對於涉案開發企業和仲介機構，依法從嚴從重處理，開發企業停止預售及網簽，二年內不得參與土地交易，仲介機構吊銷營業執照，並列入失信企業黑名單內。 4.在限貸方面 2017年第四季，中國發佈房市調控政策的城市已經超過60個，從調控政策內容來觀察，以2017年3月17日，北京限貸為標誌的第三波調控不僅限貸範圍擴大，而且限貸額度加深，造成熱點城市成交量持續萎縮，同時也帶動全國銷售量價持續回落。同年5月1日，中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行、交通銀行、中信銀行、招商銀行、北京銀行等8家銀行發布住房貸款利率最新通知，以網簽日期為準，5月1日（含）以後網簽的業務，首套房利率最低執行基準利率，二套房執行基準利率增加20%；另外，首套房房貸執行基準利率不再有任何折扣；二套房房貸執行基準利率的1.2倍。北京8家銀行上調住房貸款利率，房價調整幅度約為7%，也因為房貸利率優惠不再，購房者壓力加大，後市發展可能由熱洛轉為沈滯。 5.在限購方面 2017年3月26日，中共北京市住建委發布了有關商住房新規定，開發企業在建（含在售）商業、辦公類項目，只能銷售給企事業單位、社會組織等，個人購買二手商辦房，需滿足名下在京無住房，且商辦類房產記錄等條件，而且不能使用商業銀行的個人購房貸款。 四、中國大陸十九大後的房市 一般而言，中國大陸的城市發佈的房市政策內容，主要是集中執行房市的限購、限貸、限價、限售、限商的五限政策，且各種調控政策效應均已逐漸顯現；根據中原地產監測資料，城市住宅成交量明顯下調，平均跌幅約兩成，若與去年同期比較，其跌幅更達四成以上(44%)，二線城市之與去年同期比較跌幅為20%，三線城市則下調一成左右(10%)，相關內容簡述如下。 (一).落實最高領導人的房市政策 中共十九大閉幕後，為響應習近平總書記堅持「房子是用來住的、不是用來炒」的「房住不炒」定位，從2017年10月30日開始，中國已祭出住房監管政策，在這期間內，主管中國房地政策的中華人民共和國國家發展和改革委員會(國家發改委)和住建部，將在全國範圍內開展商品房銷售價格行為聯合檢查，依法嚴厲打擊和聯合懲戒，嚴重者將納入「黑名單」，若遭懲處，影響建商權益甚巨。 (二)房市政策的檢查重點 一般而言，根據中國大陸國家發改委與住建部重點查處所發佈的資料，房市的查處重點包括九項，即： 1、是否明確標價：銷售商品房未明碼標價、未在交易場所醒目位置明碼標價。 2、是否依按政策規定：未按規定實行「一套一標」。 3、資訊是否完全：標示資訊不全，沒有按照規定內容明碼標價，未標明房源銷售狀態，已售房源所標示價格不是實際成交價。 4、收費不清：商品房交易及產權轉移等代收代辦收費未標明由消費者自願選擇。 5、虛假促銷：通過虛假價格承諾、虛假價格促銷等手段，誘騙消費者進行交易。 6、條件限定：以捆綁或附加條件等限定方式，強制提供商品或服務並捆綁收費。 7、操縱市場：炒賣房號，操縱市場價格。 8、非法規避：為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利。 9、其他違反行為：如違反《商品房銷售明碼標價規定》《商品房銷售管理辦法》《房地產經紀管理辦法》的行為。 其中，所謂的一套一標是指商品房銷售明碼標價實行一套房子一標示，對每套商品房進行明碼標價。蓋因在中國大陸房屋市場的買賣過程中，經常有沒有明碼的標價，主要是業者為刻意迴避房價稽查。然而，在查處重點中，於明碼標價及一套一標要求下，房價須依標示管理，有效防範一套兩價等弊端出現。亦即商品房經營者應當在交易場所放置標價牌、價目表或價格手冊，亦可同時採取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式。 對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，商品房經營者要在規定時間內，一次公開全部銷售房源，並嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。對已銷售的房源，商品房經營者應當予以明確標示。如果同時標示價格的，應當標示所有已銷售房源的實際成交價格。商品房經營者不得在標價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用。在二手房方面，房地產中介機構也需要實行明碼標價制度，在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務項目、服務內容、收費標準以及相關房地產價格和信息。 事實上，檢查的九項重點是在十九大「房住不炒」的最高指導原則下進行的，是為了查處各類有違背此類精神的新房和二手房銷售行為，也是十九大閉幕後的第一個住房監管政策，充分體現各部委對於當前中國大陸房地產市場管控的積極導向。而檢查項目基本上也是目前房屋銷售過程中需要密切關注的內容。 (三)影響房市政策指標人物 中國大陸的政策實施基本上仍無法完全脫離「人為」因素，因此，在十九大期間，有三位領導人同時段釋放出房市政策資訊，則其相關內容便值得考量並遵循，因為這也預告中國大陸房市未來的可能變化之事實，包括： 1、總書記習近平的房市定位 中共最高領導人習近平堅持「房子是用來住的、不是用來炒」，在此一房市定位下，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。 2、央行副行長易綱的信貸模式 中國人民銀行為控管房價之不當高漲，十九之之後仍繼續加強房地產市場的宏觀管理，而其政策核心是形成因城施策、差別化住房之信貸政策，而央行的信貸政策影響房市的活絡與蕭瑟。 3、住建部部長王蒙徽的政策落實 為貫徹落實《國務院辦公廳關於印發政府網站發展指引的通知》（國辦發[2017]19號）的《國務院辦公廳關於促進建築業持續健康發展的意見》要求，住房城鄉建設部會同有關部門制定了《貫徹落實<國務院辦公廳關於促進建築業持續健康發展的意見>重點任務分工方案》，堅持調控目標不動搖，力度不鬆勁，同時保持政策的連續性和穩定性。 整體而言，由於九項查處是中國大陸最高領導人對房市政策之看法與做法，因此，中國大陸房市未來的政策面基本上應不會有太大的改變，若發改委和住建部聯手的稽查重點鎖定地產商惜售不賣、仲介哄抬炒房、操縱市場價格等行為，且檢查對象為房地產開發企業及盤商，以及房地產仲介機構門店商品房銷售價格行為，且是19大閉幕後的第一個住房監管政策，將會對房市造成重大衝擊，若進一步發佈具有長效機制的房市政策，則中國境內的熱門城市之房地產價量應會持續降溫，對於未來一年的中國房市變動趨勢而言，其交易量價均會受到衝擊。 五、結論與建議 經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。 1.中共十九大的決議內容是中國大陸未來建設與發展的重要藍圖，而其所賴於促進經濟成長主要動力之一的不動產業之發展，亦須進一步加以觀察。 2.2016年，中國大陸房市供需失調，房價暴漲，而為了配合國家的房地產市場政策，各級政府的工作報告之表現方式各有不同，部分城市基調改變，基本上是為了配合十九大的房市政策。 3.中國大陸為了控制日益飆漲的房地產價格，北京帶頭開始對房地產做相對嚴格的調控，而限購、限貸、限售、限商、限價的五限措施則有越來越多城市採用的趨勢。 4.中共十九大閉幕後，為響應習近平總書記堅持「房子是用來住的、不是用來炒」的「房住不炒」定位，中國已祭出住房監管政策，在全國範圍內開展商品房銷售價格行為聯合檢查，房市的查處重點主要有九大項，影響後市深遠。 5.中國大陸的政策實施基本上仍無法完全脫離「人為」因素，因此，在十九大期間，總書記習近平、央行副行長易綱，以及住建部部長王蒙徽對於房市政策的觀點與執行，為影響中國房市未來發展的重要因素。 6.本文建議如下：基本上，中共十九大後的房地產宏觀調控的區域性十分明顯，雖是政治義涵遠高於經濟意義，但地方政府必須配合中央政策實行。然而，由於中國大陸的房地產變動與GDP增長有密切的關聯性，因此，建議投資人必須掌握政策調控與市場變化，並提出因應之道。另方面，在中國大陸的政經體系中，不管中央如何調控，地方財政都無法缺少土地收入，為了充足的財政收入，地方政府應會對房地產實行一定的保護政策。而在政府有力的支撐下，房市即使配合國家政策而量價下調，唯其時間應相對短暫，且其調幅應不會太大。 【中央網路報】