本報特稿/台灣房價何時落底?/智庫論壇/淡江大學財務金融所副教授謝明瑞、國政基金會高級助理研究員周信佑

2014年，在政府的連續打房政策下，國內房市逐漸步入空頭時期，交易量價具挫，歷經三年的不景氣時期，不動產業者紛紛調整營運及銷售模式，讓利求售成為房地產去化的主要模式，2017年，國內房市呈現回穩跡象，部分業者及消費者認為國內房價應已落底，並可考量在2018年開始逐漸步入市場，然而，國內房價真的已經落底了嗎?本文嚐試利用下列的分析來做說明。 一、國際與國內經濟情勢 台灣為海島型經濟，國內經濟受國際政經局勢變動的影響甚大，因此，國際經濟變動影響國內經濟，同時也影響房地產變化走勢。 綜觀當前國際經濟情勢，2017年第二季，美、歐、日、中等主要經濟體均維持溫和成長走勢；根據國際預測機構經濟學人(Economist Intelligence Unit ,EIU)與環球透視(Global Insight, GI)的預測，二者均微幅上修2017年的全球經濟成長率預測，如根據美國商務部經濟分析局(Bureau of Economic Analysis，BEA)的統計，2017年第二季，美國總體經濟數值GDP成長年增率(year-on-year growth rate, yoy)為2.1%，其中，出口成長年增率達3.4%，進口成長年增率則為4.2%，皆為2015年下半年以來的新高。 又根據美國供應管理研究所(Institute of Supply Management, ISM)所公佈之資料，2017年7月，美國製造業採購經理人指數(Purchasing Managers Index，PMI)及非製造業採購經理人指數(Non-Manufacturing Index, NMI)之走勢，其速度雖稍緩，但二者均在50點象徵景氣擴張的臨界點以上，而受訪廠商也大多仍持正面看法，表示整體的美國經濟景氣仍然相當樂觀，且全球景氣亦呈現穩健復甦態勢，有助於國內經濟的成長，亦對國內房市有所助益。 另外，在國內部分，各產業的發展態勢各有不同，如最近幾個月中，國內出口表現優於預期，雖然製造業生產指數與外銷訂單年增率漸趨緩和，加上部分主要廠商營收表現小幅衰退，使得製造業廠商對於景氣看法轉為保守，但整體仍呈上升走勢；服務業方面因國內景氣回溫，且業者加強促銷，零售業對景氣看法轉好，然而，受限於民間消費低迷，對未來景氣看法依舊保守；營建業方面，由於政府的公共工程投入，且規模逐漸增加，大部分廠商對未來半年景氣看法普遍增強，雖然服務業結束連續四個月的上揚轉為下滑走勢，但製造業與營建業景氣連續走榮。不動產業方面，因時序進入產業淡季，加上買賣雙方價格認知差距未見縮小，造成買賣雙方以拖待變的心態，消費者對國內未來半年房市變動看法更顯謹慎，唯2017年上半年的不動產交投已呈現回穩走勢。 整體而言，近期國際預測機構對全球經濟成長的看法，EIU與GI皆微幅上修，加上世界各主要國家的第二季經濟成長率都維持穩健復甦態勢，顯示整體景氣逐漸轉好，唯不動產行情變化與人口結構改變有關，國內房市在少子化與老人化的衝擊下，短期內，國內房市交投仍難以突破。 二、房市變動分析 有關當前國內房市的變動分析，可分為下列幾個部分來說明。 1.股市未帶動房市 一般而言，房市與股市變動息息相關，而台股在睽違多年未達萬點行情之後，終於在2017年6月站上萬點關卡，成交量也逐漸加溫，突破1000億元次數增加，比2016年總在600到800億元間盤整的差異甚大。依過去經驗，股市是經濟領先指標，股市回暖，房市亦會呈現回春情形，唯房市在經過三年餘的不景氣之後，目前房市走勢仍不及股市。 2017年第二季，台灣的景氣燈號從綠燈轉為黃藍燈，景氣動能相對不足，但股市卻不受景氣燈號影響，不只緩步攀高，並站上萬點行情，2017年第二季台股中實戶人數成長將近二成(約17%)，顯示高點行情而讓資金人氣回籠。但在股市影響房市的前提下，房市是否因股市的萬點行情而有回溫跡象呢？這可由以下的幾個指標來加以觀察。 2.房市風向球仍屬黃藍燈 在房市風向球中的燈號及燈號意義上，藍燈(32分以下)為谷底衰退，代表景氣大壞；黃藍燈(33-42分)為衰退注意，代表房市出現景氣衰退的現象；綠燈(43-52分)為復甦安全，代表房市沒有過熱也沒有衰退；黃紅燈(53-61分)為熱絡注意，代表房市景氣有點過熱，紅燈(62分以上)，代表房市已經過熱。根據住展房屋網的調查，在北台灣新建案的市況中，2017年1月至2月間，房市景氣仍處於低迷的藍燈，但第一季之後呈現回溫現象，景氣也轉為黃藍燈，唯上半年仍維持在黃藍燈區，未見綠燈走勢，下半年房市呈沈穩態勢。 3.房價指數漲跌不同 房地產價格指數是反映房地產價格變動趨勢和變動程度的相對數，其是以百分比的形式，來反映房價在不同時期的漲跌幅度。根據國泰建設的全國國泰房地產指數統計資料，2017年第二季較上季與去年同期相較，呈現量價齊揚的走勢，房市有回溫現象。不過各區域發展差異甚大，如台北市成交量維持低檔，但中價位房價呈現上揚走勢。新北市成交量擴大，但價格卻是持續走低，桃竹苗房市走勢與新北市類似。另外，台中市價量俱揚，但取決於區域，且與個案有關，而高雄市房市則呈價穩量縮的走勢。整體而言，2017上半年的成交量較去年上揚，價格調整相對有限，但市場中仍有向下修正的壓力。 4.房屋買賣移轉棟數呈暫時性成長 房屋買賣移轉棟數是指總共買賣過戶的房子，移轉棟數愈多，房市愈活絡； 2017年上半年，六都合計移轉棟數9.8萬棟，年增率超過二成(20.7%)，唯其中有部分是因為大案交屋，讓移轉戶數大幅增加所造成的結果，但2017年成交量仍比2016年成長5%以上(約4%-10%)，顯示下半年成交量較過去為佳，唯能否持續擴大，則業者與消費者之間仍有不同的看法，且大部分房仲業者則有較為保守的看法。 5.空屋率有下降走勢 空屋率是將認定的空屋數除以總住宅存量所成之比例。政府目前有進行統計空屋率的官方單位分別為行政院主計處與內政部營建署，唯其對空屋率的計算或統計方式各有不同，說明如如下： (1).行政院主計處 行政院主計處每十年進行一次戶口及住宅普查，採抽樣模式，以現場探訪的方式，以每戶至少按3次門鈴，加上訪查鄰居及管理員來進行調查統計，將探訪當時無人使用之住宅定義為空閒家宅。 (2).內政部營建署 內政部營建署以每年11、12月平均用電度數低於60度，界定為低度使用住宅，因為國人習於過年前會將空屋售出，若11、12月用電量還低於60度，就表示仍是空屋。2016年11、12月之空屋戶數中，若以縣市區分，則以新北市以11.8萬戶為最高，高雄市11.1萬戶次之，依序則是台中市9.6萬戶、桃園市9.2萬戶、台南市6.7萬戶、台北市6.7萬戶，比率約在6％到11％之間。 2017年8月，營建署發布「105年度低度使用住宅及新建餘屋資訊統計分析」報告。全台用電度數低於60度的「低度使用住宅」有86.3萬戶，占全國房屋10.22％，僅次於2011年的10.15％。事實上，景氣好帶動房地產市場，但若房價居高不下，即使建商持續推建案，唯銷量有限，也造成國內空屋率居高不下，或接近持平的主要原因，蓋因市場有自主調節的功能，從2009年的11.49％逐步下修，目前則維持在10％左右，變化幅度雖不大，但已呈下降走勢。 6.房價所得比偏高 房價所得比是衡量家庭購屋能力的指標，一般認為以5至7倍家庭年所得，能買到30坪的新屋，才是合理的房價水準。2002年到2016年期間，台灣的房價所得比由4.4倍上升為8.5倍；同段期間內，台北市則從5.8倍漲到15倍，意即若台北市每一家庭的平均年所得為160萬元，必須要15年不吃不喝，才能買到30坪，且每坪80萬元的房屋，若以其所得一半做為購屋儲蓄的準備，則須30年才買得到屬於自已的房地產。 另外，若從新成屋數、住宅面積、房價負擔能力、房價所得比等來加以觀察，則2017年第1季，新成屋占總體比例為22.79%，較上季(24.05%)略減1.26%，較去年同季(18.61%)增加4.18%。而中位數住宅面積較去年同季增加5.23%。中位數住宅總價與上季持平，較去年同季上升10.46%。中位數所得則較上季持平，較去年同季略增1.01%。 同段期間內，全國房價負擔能力等級維持於略低程度，其中，貸款負擔率為38.04%，較去年同季(35.35%)增加；全國房價所得比為9.24倍，較去年同季(8.46倍)增加。另外，2017年第一季全國及各縣市之房價負擔能力，以臺北市與新北市相對較低。其中，臺北市貸款負擔率為63.90%，房價所得比為15.52倍。新北市貸款負擔率為51.45%，房價所得比為12.49倍。 整體而言，在全台主要都會區中，台北市的房價所得比最高，民眾購屋負擔最重；新北市、台中市、高雄市次之；桃竹縣市及台南市則不到7倍，比較接近國際上房價所得比約5∼7倍的合理區間。 三、政府房市政策 一般而言，政府政策是影響房市變動的最主要因素，說明如下述： 1.政策調控導致房市三高七低現象 台灣房市歷年來「三年一小漲」及「七年一大漲」的循環理論之說法，1989年，台灣曾經創下第四波房價高峰，雖然當時政府提出政策 調控，但一直到1995年，建築開發業者在普遍面臨新建成屋銷售業績壓力下，大多數的業者採取「七低三高」的行銷策略，而所謂的七低係指低單價、低總價、低自備款、低公設比、低利率(由建商補貼2到3年的貸款利率)、低樓層(工期短、回收快)、低頭期款。而三高是高交易安全(履約保證，後來促成不動產經紀業管理條例的立法)、高附加價值(挑高產品、夾層個案增多、保固期拉長)、高額貸款(由建商補貼1到2成的貸款額度)，但還是無法避免高房價與高空屋率的問題。 2.金融管制放鬆 金融管制是政府為保證金融體系的穩定與安全，同時確保投資人利益的制度，亦是在金融市場失靈的情況下，由政府或社會提供的糾正市場失靈的金融管理制度。2014年，國內房市逐漸步入空頭，為解決房市問題，2016年3月之後，央行對房地產的選擇性信用管制就已放寬，目前僅剩下豪宅貸款比例限制。各銀行仍持續推動房貸業務，且房貸利率有逐漸下降的情形，如土地銀行對信用條件較好的首購族提供較優惠的條件，貸款額度可提高至8成，且目前利率水準大多維持在2%以下的低利率水準，對房市的發展相對有利。 3.房地產持有稅仍可調整 一般而言，房地產稅負分為交易稅與持有稅兩大類，2011年，政府推出一連串房產稅改革措施，包括奢侈稅、豪宅稅、囤房稅、調高土地公告現值、房屋評定現值等，因此，稅賦是影響房市變化的最重要因素之一，如台北市實施路段率與豪宅房屋稅，讓豪宅買氣急速降溫，稅賦被視為影響房市變化的最大因素，同時引發後續各縣市加入提高房屋稅與地價稅的行動。2017年第一季，台北市已經率先取消路段率，改為固定比例，並降低豪宅房屋稅。此外，財政部也邀請各縣市政府檢討房屋稅制，愈接近選舉年，愈有調降的機會，亦即未來房地產持有稅或許有一些調降空間。 4.政策失當導致游資偏高 2017年下半年，台股萬點創新維持紀錄，但國人卻少有加碼投資的情形，源於當前政治亂相頻傳，政黨惡鬥不斷，且經濟政策常以政治考量為前提，目標不清，政策不明，而政府政策不當導致企業難以跟隨，目前國內「爛頭寸」閒置資金累積已高達15兆元，而這與政府的不當政策有關，特別是一例一休與停用核電的影響更大，前者增加企業成本，降低勞工所得收入，致使消費力降低，市井小民不敢消費；後者導致815大跳電，企業損失難以估算，同時引發全民信心危機，產業發展受到衝擊。 另外，政府僅考量選票，卻未優先顧經濟，施政過度民粹，導致人民抗爭不斷，讓外資及企業覺得社會動盪不安，不敢貿然投資；加上讓兩岸關係不佳，導致觀光旅遊相關行業不景氣；而政治環境不佳影響經濟甚大，如人民有閒置資金卻不投資，造成銀行爛頭寸偏多，而政經的背離也造成惡性循環，經濟停滯。 四、房市量價回穩 一般而言，2017年第一季與第二季的房市表現比2016年好，主要是在交易量部分有出現反彈現象，從歷年的量與價的走勢，可以看出房市未來的發展，至於房市是否落底尚未定論，但六都除桃園外，其他五都的交易量已經出現反彈。而房貸龍頭土地銀行房貸的核貸條件亦有改變，由原本的年薪80萬可貸80％，放寬至年薪60萬便可貸款80％，亦即貸款的條件有鬆綁的情形，而由於土地銀行是公股銀行，顯示政府對房市的態度也可能變得更寬鬆。 另外，根據永慶房產集團對國內房地產行情變動的調查，以及有關2017年下半年的房市預測，可分為下列幾點來加以說明。 1房價走勢調查 在房價走勢調查中，六都有四成民眾認為房價續跌5％∼10％以上，高雄市甚至高達49％民眾看跌。 2購屋時機 在購屋時機的調查中，除桃園外，其他五都民眾認為下半年不是買房時機的比例均超過五成；特別是若房市降價15％是否願意買房，台北市僅42％民眾願意買屋，其他五都都願意買屋的民眾都有五成以上。 3.買賣移轉棟數 根據2017年第一季與第二季的比較，除台南之外其，他五都房價均呈現微幅上漲；另外，在不動產買賣移轉棟數的統計中，六都的統計數據都是上揚的，而近十年的買賣移轉棟數來看，2016年的24.5萬為歷年來最低，2017年上半年已經優於去年同期，因此，只要下半年維持表現，則2017整年度的房市交易量會比2016年為佳，亦即房市有復甦走勢。 整體而言，目前房市成交量有回穩現象，但房價則並未同步上揚，部分市場仍有房價下跌壓力，房地產業者目前仍偏向讓利降價模式，因為在房市不景氣中，唯有降價才有交易量，且當前房市早已脫離量價齊揚的走勢。此外，未來房市交易量能否持續加溫，還需要觀察國際與台灣景氣環境，以及利率環境改變，前者持續轉好，後者持續走低，對房市交投相對有利。 五、結論與建議 經由前述的分析與說明可知，影響購屋意願的關鍵還是在價格，而大部分的民眾認為房價落底還需要一段時間，目前並未在谷底。至於房市是否真的已經走過谷底還不能論定，但是量價回穩的現況已然成形，可以確定的是2017年房市會是相對穩定的走勢。 另方面，由於國內的人口紅利不再，房地產供需面臨重大的不均衡問題，房市泡沬與房價崩跌的呼聲屢有所聞，唯以國人有土斯有財根深蒂固的觀念，以及房市波動循環的預期，學者專家對於國內房地產價量走勢持有不同的看法，因此，消費者在進駐房市之前，仍宜深思考量。 【中央網路報】