本報特約--公司管理/當房地產不再是主業 十年後的萬科會是什麼樣?

大華網路報

當下的萬科正在變得熟悉又陌生。即使已經“不當第一、不爭第一”很多年,但萬科的各項財務資料這些年來一直處在行業中的標杆位置。萬科依然是備受業界關注的“明星企業”,其一舉一動都聚焦於鎂光燈之下。
站在觀察企業的角度,外界可以去接受萬科“不再是老大”的設定,然而從萬科有意撕去地產標籤開始試水新業務的那一刻起,關於其多元化的討論就再沒停止過。
儘管萬科管理層多次對外釋放各項業務要“當第一”的目標,但萬科目前新業務的貢獻大多數未在報表中有所體現。接過帥印一周年的萬科董事會主席郁亮很喜歡重複一句話:“當好農民種好地”,他一直強調要經營好企業的基本面。
6月29日,在萬科舉行2017年度股東大會上,萬科新業務的發展情況成為股東們的關注焦點。用鬱亮話講,“我無法回答十年之後物流占多少、商業占多少,可以清晰的是,萬科未來是美好生活的服務商。未來想到萬科,想到的是美好生活,不是幾棟房子。”
資本市場的邏輯是簡單而粗暴的,真金白銀買入萬科股票的股東們需要業績支撐和投資回報去迎接一個新的萬科。如果不再以房地產開發為主業,萬科的下一個增長極在哪裡?新業務能否做到像房地產開發一樣的體量?
掌聲與回報
6月29日,在萬科深圳大梅沙總部舉行的這場2017年度股東大會是被掌聲包圍的。參會的股東們大多數持有萬科股票數年,瞭解並熟悉萬科的業務佈局,有不少還是管理層的擁躉者。久經沙場的鬱亮,也懂得如何用精彩的發言去贏得他們的掌聲。
2017年萬科業績表現不俗。祝九勝第一次以萬科總裁、首席執行官的身份介紹了萬科的業務發展情況:2017年,萬科實現銷售面積3595.2萬平方米,同比增長30%;銷售金額5298.8億元,同比增長45.3%。
萬科的投資回報同樣令股東們滿意。按照萬科此前披露的利潤分配及分紅派息預案,萬科2017年度分紅派息方案為每10股派送人民幣9.0元(含稅)現金股息。祝九勝指出,這麼多年來萬科累計分紅達455億元,已經遠遠超過了這麼多年以來公司的股權融資總額。
再好的成績都是過去,在轉型前景未明的當下,萬科管理層關於未來的戰略佈局等更受股東們關注。在提問環節,萬科新業務的發展情況成為焦點。股東們的提問都十分具象,例如持有型物業的發展情況、商業地產能否做第一等。
萬科執行副總裁、首席運營官張旭回答關於持有型物業的發展問題時指出,無論是商業、物流,我們經營強調的都是每年有增長、每年有提高,商業平臺目前的服務面積是排名第二,相信我們能做得更好;物流收入也是達到行業比較好的水準;公寓剛剛起步,需要有更多時間來發展,希望做大做好以服務更多的客戶群體。
如今,萬科很少對外發佈旗下業務線的發展目標,例如租金達到多少億元、規模達到多大體量等,“服務的客戶數量”反而被頻繁提起。曾經在一次小型的交流會上,萬科旗下商業平臺印力的高管透露,印力現在不主要考慮規模,目標是做到服務客戶的數量(以人次算)數一數二。
這個目標無疑是十分具有萬科風格的,但對於投資者而言,針對一家企業建立估值模型,始終需要有具體的營運數位去支撐。從這個角度來看,“服務的客戶數量”這一衡量標準顯得比較抽象。
以商業地產領域為例,無論是華潤置地還是萬達商業,都已經在租金收入等方面有清晰的目標和可供對比的資料。例如華潤置地預計2019年租金收入超過百億元。但于萬科而言,新業務的業績表現何時在報表中有所體現,仍是未知數。
萬科十年後
鬱亮已經很少提到“萬億大萬科”的遠期遠景了。當股東會上被問到萬科十年後的業務組成時,鬱亮說,“我無法回答十年之後物流占多少、商業占多少,可以清晰的是,萬科未來是美好生活的服務商。未來想到萬科,想到的是美好生活,不是幾棟房子。”
鬱亮這一年來的多次公開發言,都將萬科與“美好生活”深度綁定,他曾說,“誰說萬科是住宅開發商和誰急。”也因此,他在考慮把公司招牌裡的“地產”、“房地產”字眼去掉,全部改成“萬科企業”。
圍繞“美好生活”開展的業務,鬱亮說,萬科目前的發展“方向是明確的,路徑是不清晰的”。郁亮認為,萬科的多元化是“相關多元化”,“我們的主線從來沒有變過,就是城市發展和老百姓變化兩條主線。”
圍繞著這兩條主線,萬科開展了商業、教育、養老、物流、租賃住房、度假休閒等一系列的多元化業務。鬱亮認為,只要行業有空間,就是有機會的。以養老服務為例,雖然萬科目前還沒有合適的商業模式,但萬科會花很大精力去研究。
養老服務是一個前景可期的市場。據前瞻產業研究院《中國養老地產行業發展前景與投資機會分析報告》資料顯示,國內養老產業市場規模發展迅速,2016年國內養老產業市場規模約5萬億元,預計到2020年將達到7.7萬億元,發展空間巨大。
某種程度上,鬱亮是一個很有互聯網思維的人,他最近在與微軟談要將智慧AR運營到養老服務中。
他也相信技術的力量,他以萬科物業舉例稱,“在互聯網時代,行業集中度都提升得很快,未來地產及相關行業的集中度也會越來越高。萬科物業能簽約4億平方米,這在過去是很難想像的。技術的加入使得行業集中度提升加快,未來集中度提高1倍是可預期的。”
鬱亮認為,不能夠以原來的標準去看待行業,不能說不賺錢就不去做。“前一段時間去參觀了亞馬遜,讓我挺開眼界的。亞馬遜賺錢嗎?是虧損的。如果我們有好的隊伍,有一個好的機制,在一個正確的方向指導下,找一個空間大的業務,萬科的未來是可預期的。”
外界總期待萬科能夠引領行業,但鬱亮說,“我們管理團隊要做所有人口中的好孩子,我們沒這個能力,只能有則改之,無則加勉。我們只能沿著對人尊重繼續往前走。”
主角與插曲
這一場股東會,大股東深圳地鐵沒有來。名譽主席王石自然不會出現,他退休已經滿一年。坐在郁亮側邊的獨立董事劉姝威前幾個月曾對寶能系口誅筆伐,但她甚至未能獲得發言機會。這一場發佈會的主角毫無疑問是郁亮和祝九勝。
股東好奇于祝九勝上任後為萬科帶來的變化,祝九勝說,我進萬科七年,與同事們配合得很好。他表示,自己從事了20年金融服務業,在以客戶為中心這方面,可以為團隊帶來推動和加持的作用。
可能這樣的回答有些“官方”,鬱亮立刻為他補充了一段:“祝總的金融背景在萬科發揮得並不充分,因為萬科不缺錢。反而在客戶服務、客戶意識方面的表現得更為突出,他為我們帶來了新的要求,這是他最與眾不同的地方。”
現場有股東提問“康達爾的股權之爭會不會影響萬科總裁、首席執行官祝九勝在萬科任職?”董事會秘書朱旭表示,祝九勝是以個人的身份擔任康達爾董事,而且已正式提出不再連任的申請。
過去兩年,寶能系無論是否出席萬科的股東大會,與他們有關的話題都從未停止過。但在這場2017年度的股東會上,關於他們的問題只有一個:“是否清楚寶能減持股份的接盤方,接盤方是否與公司進行了溝通?”
朱旭表示,按照交易所的規則只有持股票5%以上的股東需要告訴大家我是誰,至於5%以下的股東是沒有披露義務的,“所以目前還沒有股東告訴我們,我們也不能告訴你。”
也有股東質疑,劉姝威作為獨董發文批評寶能,是否未考慮中小股東的利益?但郁亮並沒有讓劉姝威回答這一問題。朱旭以“影響股價的因素很多,希望投資者要相信管理層對公司未來業績增長的信心”作為官方回應。
這場股東會,萬科監事會主席解凍還彙報了關於王石的離職專項報告。此次萬科聘任了畢馬威會計師事務所對王石進行了離任審計。該審計報告指出,未發現王石在任期記憶體在違反公司章程所規定的董事會主席及董事職責的情形,詢問了萬科管理層後,也未發現王石在任期記憶體在違反公司法及萬科公司章程有關規定的情形。
萬科已經不再因為股權之爭“天天上頭條”,但安心“種地”的萬科管理層,也需要耕耘的收穫向股東證明,他們的選擇和支持都是值得的。

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