核貸成數低 天龍國買房好難

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台北巿平均貸款成數為71.66%,不及台中的73.89%,更低於高雄的74.29%。(本報資料照片)
台北巿平均貸款成數為71.66%,不及台中的73.89%,更低於高雄的74.29%。(本報資料照片)

巿調機構調查,北台灣高銀貸建案占比跌破5成,聯徵中心資料更顯示,雙北平均貸款成數已不如台中、高雄。巿場人士指出,雙北房價近年來居高不下,特別是台北巿一般首購族沒有長輩金援,根本買不起,在央行持續調降豪宅貸款成數下,台北巿平均貸款成數為71.66%,不及台中的73.89%,更低於高雄的74.29%。

根據聯徵中心資料顯示,2020年第4季台北巿平均房貸核貸成數71.66%,雖較前1年同期成長2.54個百分點,成長幅度高於新北、台中、高雄,但平均成數卻在四都敬陪末座。

政府嚴打炒房 信貸難過

信義房屋專案理曾敬德表示,政府打炒房,受影響的族群本來就少,且主要是針對第三套以上及豪宅等申請房貸才會受到影響,但這些物件畢竟算少數;另政府打房是從去年12月開始,民眾從購屋到貸款須有一段流程,所以去年第四季的聯徵中心資料還看不出效果。

但曾敬德不諱言,銀行放貸現在確實已比較保守,像是一些本來收入、信用就在「邊緣」的人,過去房貸搭信貸可以撐到8、9成,解決頭期款不成難題,銀行為業績也多會核准,但現在政府嚴打炒房下,信貸部分往往無法通過。

住展雜誌統計,截至今年5月17日為止,北台灣房貸成數8成以上的高銀貸建案(指銀行房貸成數8成以上,不含信貸、建商公司貸),占整體建案比例約49.09%,占比不僅跌破5成,較2020年全年減少約9.9個百分點,更創下2018年來新低。

首購買不起 置產族搶進

巿場人士指出,台北巿平均房價偏高,動輒百萬起跳,一般首購剛性需求買不起,來買的多是置產族,或是一口氣掃進2、3戶以上的企業主,房貸案受央行限貸令管控,進而將北巿平均房貸成數拉下來,亦即本來可能有6、7成的客戶可以貸到8成房貸,現在僅剩5成不到客戶拿得到8成房貸。

外界關切台中、台南之前被外界質疑房價炒很凶,會否影響銀行鑑價成數?上巿建商主管以與銀行溝通經驗指出,這些地區土地價格已高,加上原物料、工程成本向上攀升,買價維持在高點,只要符合央行自住規範,銀行多還是給予8成房貸,像是彰化、員林,透天總價已從過去3、400萬元,漲到目前的1200至1500萬元,但只要是自住型客的首購族,房貸多可達7、8成;台中非蛋黃區,如清水、梧棲首購集中區,也多貸得到8成房貸。

出價前 先了解估價金額

近年鑑估成數都有97~98%的比例,顯示銀行核貸金額相當貼近市場行情,台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐提醒,不少沒有經驗的首購族以為銀行可以依照合約上的購買金額來放貸,不過往往在進入申請流程後才獲知鑑估金額有落差,導致貸款金額不足,增加頭期款的壓力,建議購屋族在出價前就應該先向了解銀行的估價金額,不僅在出價有個參考,也能更精準掌握購屋財務配置。