江翠北房價站上5字頭 CP值還有嗎?

王惠琳
好房網

好房網News記者王惠琳/台北報導

重劃區是近來房市焦點,其中板橋江翠重劃區在今年上半年推案量已超過350億,被視為精華區域的江翠北D、E重劃區房價成交價一路從4字頭站上5字頭,搶占河堤第一排的建案大都已完銷,或僅剩少量戶數。但若仔細看公設比幾乎都在33%上下,甚至有的逼近35%,就有網友在PTT上提問,為何房價、公設比都偏高,仍有人願意卡位?引發正反兩面討論。

江翠北重劃區目前部分建案開價突破6字頭,甚至有少數高樓層精華戶開價超過70萬,成交價落在60多萬,不過D、E區成交價大多仍在每坪43-54萬元。網友認為,雖然比土城稍貴,但D、E區以學校用地為中心,兩旁連接公園與住宅區,最外圍才是商業區,使用分區單純,離殯儀館也遠,不像土城嫌惡設施多。價格也比60萬上下的新店便宜,與同期重劃區相較CP值更高。

江翠北D、E重劃區房價逐漸站上5字頭,網友對CP值提出正反意見。好房資料中心

交通方面,江翠北D、E區距離捷運新埔、江子翠站最近,擁有板南線優勢,距離三鐵共構的板橋車站也不遠,若開車則有華江橋連接台北市,對於在台北市工作的人來說非常方便。

不過從江子翠捷運站1、2、6號出口出來,若步行需要走約8-15分鐘,通往重劃區的文化路、雙十路都是狹窄巷道,路邊還有攤販占路,菜市場營業時間人車爭道險象環生,對通勤族並不友善。

加上重劃區內以預售屋為主,幾大建案一、二期都要到3年後才會完工,自住型買家還要再經歷一段拓荒期,生活機能都要倚靠外圍舊城區,不如買在生活機能發展更完善的A、B區。但也有網友認為,目前D、E區自住型買家比例不低,完工後商家進駐的速度不會太慢。未來看好江子翠舊城區的剛性換屋需求,能讓房價抗跌。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析,江翠重劃區目前成交價大多還是落在4字頭,5字頭甚至是6字頭在區域性價格而言偏高,也罕見,「成交價破5首先要看建商知名度、位置是否靠近江子翠捷運站,再來是該物件的樓層、坪數規劃都不差,才有條件破5。」

謝志傑認為,目前板橋靠近捷運新埔站、江子翠站舊城區內的中古屋都在50萬上下,新成屋則要60-70萬,「許多人會有退而求其次的想法,買在重劃區,多走15分鐘,但是房價低一點,住的又是新屋,生活空間也比較好。」

謝志傑指出,江翠重劃區未來房價的增值空間要從市場供需、變化與生活機能是否成形來判斷,目前江翠重劃區的生活機能養成期至少要5-10年,「屋主入手價格若是5字頭,期望價勢必會偏高,落在55-60萬之間,但這樣的價格不如買在捷運站附近。」市場變化的不安定因素高,短期內很難評估房價增值空間。

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