法律許願池》我的財產不是我的財產? 淺談借名登記

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在台灣,人們常因為某些特殊需求(比如為了規避法律特殊資格限制、節稅、躲債、隱匿財產等),而把自己的土地、房子、股票等物品登記在他人名下,因此發展出「借名登記」的法律關係。(圖/翻攝自pixabay)

 

作者/許苑律師

小明與小美是男女朋友,小明出錢買了一棟房子,為示忠貞,把房子登記在小美名下。後來小明因為經商失敗負擔高額債務,便想將該房子賣掉變現以還債,小美卻不願意。

 

於是小明生氣的說:「房子雖然是登記在妳的名下,但是是我出錢買的,所以應該是我的!當初登記在妳名下只是暫時借用妳的名義,現在請妳把房子還給我。」小美說:「這房子明明是你送給我的,是我的房子。」

 

在台灣,人們常因為某些特殊需求(比如為了規避法律特殊資格限制、節稅、躲債、隱匿財產等),而把自己的土地、房子、股票等物品登記在他人名下,因此發展出「借名登記」的法律關係。

 

「借名登記」契約是一種法律沒有規定的無名契約,實務上並沒有禁止這種約定,而是類推適用民法「委任」規定來處理。在借名登記的法律關係裡,「出名人」只是名義上登記為所有權人,「借名人」才是終局的實際所有權人。

 

常見的問題是,當借名人想要終止借名登記契約,把財產要回來的時候,出名人翻臉不認帳,聲稱這是他的財產。這時候就會同時有兩個人主張自己是所有權人,該怎麼認定誰才是真正的所有權人?

 

在一般正常的情形是,財產登記在誰名下就是誰的;反過來,如果有人(借名人)主張自己的財產登記在別人(出名人)名下,這是不正常的情形。所以,目前實務上認為:在這種不正常的情形下,借名人應該要負舉證責任,證明他和出名人之間確實曾經有借名登記的約定。

 

以開頭的例子來說,小明可以拿出之前和小美的書面契約或對話記錄,證明兩人曾經有約定房子是小明的,只是暫時借小美的名義登記而已。另外,小明也可以提出買房子的資金是小明所出、房屋稅、水電費是小明在繳、房子是小明在使用、權狀也是小明保管等等的證據,讓法官相信小明和小美之間確實有借名登記的約定。

 

相反的,如果小明無法提出證據,法官就會傾向認為,登記名義人小美才是房屋所有權人。

 

另一個常見的問題是,如果出名人未經借名人同意,偷偷把財產賣給第三人怎麼辦?

 

目前實務上認為,因為借名登記是借名人和出名人兩人之間的內部約定,不會影響到第三人,出名人既然已經登記為該財產的所有權人,就有權利將該財產賣給第三人,借名人沒辦法向第三人請求返還財產,只能向出名人請求損害賠償或追究背信刑責。

 

由此可見,借名登記的風險並不小,大家在評估是否從事借名登記行為時,還是謹慎些,至少簽個借名登記契約,若日後不幸產生糾紛,也比較有保障。

 

作者簡介

許苑律師,政大法律系畢業,於台北執業。

執業之外,尤喜歡文字。作者擅長用淺白入裡的語言,化作有血有肉的生活故事。希望藉此賦予法律從雲端走下來的生命,有助於法律被輕鬆理解,使人因容易獲得啟發而掌握權益。

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