洛城新語／升息利空落地 房市降溫更難？

聯準會(Fed)4日宣佈將利率提高50個基點，儘管幅度為2000年以來最大，但因符合市場預期，屬於利空落地，美股當天應聲大漲，史指、那指皆創兩年來單日最大漲幅。雖然5日有所回落，但主因電商企業財報令人失望；通常被認為經濟先行指標的股市已是跌宕起伏，流動性相對較低，反應滯後的房市，又會走出怎樣的趨勢？

雖然聯準會近期一直以「鷹派」形象示人，但在被市場稱為「小非農」的ADP就業數據4月增幅遠低於預期、美債收益率倒掛及美股下跌的三重壓力之下；5月的升息幅度重歸市場預期，沒有出現此前露出口風的75個基點，而且Fed主席鮑爾在決策會議後的措辭，也已基本排除6月、7月及9月會議升息三碼的可能。

市場之所以害怕升息三碼，源於1994年的債市大跌。時任聯準會主席格林斯班，將美國基準利率，從3%急速拉升至6%；導致美國30年期國債殖利率在當年1月至9月之間，攀升約200個基點，投資人蒙受約1兆元損失。「財星」(Fortune)雜誌在報導中，將事件命名為「債券大屠殺」(the great bond market massacre)，令升息三碼的恐懼深入人心。

如今聯準會5月升息定在50個基點，同時暗示未來升息會在該範圍內，無異於是主動「排雷」；沒有新的不確定性出現，對市場而言就是利空落地，升息縮表反成「好消息」。美國股市4日大漲，就是這個道理。

除了股市外，房地產市場也受到升息影響。隨著近來房貸利率不斷走高，此前房市熱絡的景象，開始有所降溫。「現金為王」，待房市回落再入場的聲音，正在不斷升溫。部分民眾甚至認為，南加房地產市場已是泡沫明顯，2008年的房地產大崩盤，因升息陰影，有可能重現。

受此影響，部分投資者，已從之前的搶房，變為觀望。不過從聯準會目前釋放的態度看，房市未來的走勢，可能會讓這部分「觀望黨」失望。首先聯準會升息，不會更「鷹」；意味著超過投資者預期的房貸利率急升可能性降低，與證券市場同理，利空落地，對資產價格影響有限。其次，目前30年固定房屋貸款利率在5%左右徘徊，從近兩年的角度看，雖然較高；但若把時間軸拉長到10年、20年甚至30年，目前的房貸利率仍處在歷史低點。最後房屋的供給仍然短缺，特別是南加等寸土寸金的地區，需求仍然旺盛。

未來南加地區的房市，有可能從之前20個買家出價的「瘋狂」，變成十個買家出價的「火熱」；表面上看有所「降溫」，實則距離回歸正常，仍有很長一段路要走。而通貨膨脹持續的情況下，篤信「現金為王」的投資者，需要三思。

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