海外置產 不能只看投報率

(信義房屋不動產株式會社社長何偉宏)

中國時報【(信義房屋不動產株式會社社長何偉宏)】

相信多數人對於在海外投資置產的第一個反應是「投報率多少?」,而新一代的投資觀念已逐漸跳脫傳統思維,從預算及目標設定來進行投資標的規畫,以在日本投資置產為例,一定有高投報率的物件在市場上流通,但幾乎可以判斷這樣的物件大多位於郊區、屋齡老舊,當購入成本低、投報率當然就較高,但,這真的是穩當的投資計畫嗎?

由於日本距離台灣較近、政經環境穩定,所以許多人會將日本列為到海外置產的優先選擇,其中不乏第一次接觸日本不動產市場的投資人。初學階段客戶,首先要溝通的是「觀念」,是以「租金收益」或「將來增值性」作為投資方向,因為不同的投資方向有不同產品及總價選擇,而承擔的風險也會有所不同。

長期持有可獲取穩定的租金收益,但修繕費用等皆需由屋主負擔,持有成本也會增加,至於土地及資產價格上升,也要考慮未來出售時是否有人接手,因此建議與專業的仲介服務人員諮詢,在了解成本、貸款與否、匯率、購入及持有、稅費規定、租金收益及售屋等相關事項之後,再到日本看屋,才能精準確認對房屋的需求。

國人在日本置產的地區主要落在東京和大阪,這兩個城市各有特色與優點,但共通點都是具備「未來發展性」,這時投資人的著眼點絕對不會侷限在投報率的高低,而是看好資產價值的提升,而「地段」就是影響資產價值很重要的因素,屬於蛋黃區的東京都心五區、大阪都心六區便是保值性較高的地區。

近年來,想在日本購置商業物件的國人也有增加趨勢,有投資置產亦有赴日開設公司使用,比較特別的是,今年以來在日本刮起珍珠奶茶旋風,就有不少客戶表示也想在東京找個店面做相關的投資。因為商業活動有聚集效應,投資標的多數以東京都心五區為主,日本的店面幾乎都是整棟出售,優點是可100%持有土地產權,選擇具發展潛力的地段便可享有土地價值上漲的獲利空間,且屋主的整體掌控性也較高,大樓的管理可透過專門的租賃管理公司代為處理,這是日本人習慣的投資方式,但相對來說需準備的資金成本就會較高。

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